Strategiska risker

Strategiska risker avser risker förknippade med Castellums anseende eller ägandet av Castellums fastighetsportfölj, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fastighetsportföljens sammansättning, anseende, digitalisering, investeringar, företagsförvärv samt värdeförändringar på fastigheter.

Känslighetsanalys – Kassaflöde

Resultateffekt nästkommande 12 månader

 

Resultateffekt, mkr

 

Sannolikt scenario

 

 

+/– 1 % (enheter)

 

Högkonjunktur

 

Lågkonjunktur

Hyresnivå / Index

 

+60 / –60

 

+

 

Vakans

 

+66 / –66

 

+

 

Fastighetskostnader

 

–16 / +16

 

 

0

Räntekostnader1)

 

–165 / 118

 

0

 

1.

P.g.a. bl.a. räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, vilket reducerar den positiva effekten på kassaflödet vid en sänkning av räntan med 1 %-enhet.

Känslighetsanalys – Värdeförändring

Fastigheter

 

–20 %

 

–10 %

 

0

 

+10 %

 

+20 %

Värdeförändring, mkr

 

–20 608

 

–10 304

 

0

 

10 304

 

20 628

Belåningsgrad

 

55 %

 

49 %

 

44 %

 

40 %

 

37 %

Värdeintervall – förenklat exempel
Värdeintervall – förenklat exempel (Icon)

Grönmarkerade siffror avser värdeförändring

RISK

 

HANTERING

 

EXPONERING

FASTIGHETSPORTFÖLJENS

 

 

 

PRIORITET: BEVAKA

 

UTVECKLING: 

5. Fastighetsportföljens sammansättning
Fastighetsportföljens sammansättning kan påverkas på två nivåer genom fel geografisk fördelning – att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, i fel stad eller läge med hänsyn till bl.a. framtida tillväxt och pågående stark urbaniseringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d.v.s. ett fastighetsbestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, klimatförändringar, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor.

 

  • Makroanalys – regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbetsklimat och infrastruktursatsningar m.m.
  • Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende såväl geografisk exponering som produktslag.
  • Strategidokument fastställs årligen av styrelsen.
  • Bevaka klimatrisker i fastighetsportfölj och analys av klimatrisker vid investeringsbeslut.

 

Castellums portfölj finns i 14 städer i Sverige samt Helsingfors och Köpenhamn. Samtliga städer bedöms i dagsläget ha rätt förutsättningar för fortsatt innehav eller investering.
Under de senaste åren har dessutom större transaktioner skett med syfte att skapa bättre tillväxtförutsättningar i kassaflödet framöver.
Vidare finns koncernens fastighetsportfölj i det kommersiella fastighetssegmentet fördelat på kontor, samhällsfastigheter, lager och logistik. Samtliga segment är kopplade till tillväxtmöjligheter.

 

 

 

 

PRIORITET: BEVAKA

 

UTVECKLING: 

6. Obsolet produkt/fastighet
Ett icke framtidssäkrat fastighetsbestånd kan bli obsolet utifrån kundpreferenser, klimatförändringar, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användningsområde och villkor. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd – alternativt stora investeringsåtaganden.

 

  • Följa hyresmarknaden och dess utveckling/utbud.
  • Trendspana.
  • Vara nära kund för att förstå inte bara dagens behov utan även morgondagens.
  • Följa infrastruktursatsningar.
  • Delta aktivt i städers/delmarknaders utveckling.
  • Innovationsarbete (innovationslabb) som följer teknikutvecklingen med fokus på megatrender.
  • Löpande investera i befintlig portfölj för att uppgradera, samt sälja fastigheter som inte bedöms vara rätt framöver.
  • Bevaka klimatkriser.

 

Castellum investerar ca 5 mdkr netto årligen jämnt fördelat ett normalår mellan förvärv och ny-, till- och ombyggnation.
Castellum arbetar också aktivt med försäljningar för att omallokera kapital till investeringsmöjligheter med bättre avkastning.

 

 

 

 

PRIORITET: ÖVERSYN

 

UTVECKLING: 

7. Storlek – för stor på en delmarknad/stad
Att bli för stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på Castellum – t.ex. måste bolaget ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m.m.

 

  • Ska vara en av de tre största fastighetsägarna i respektive stad.
  • Följer marknadsandel, vilken beaktas i fastställd investeringsstrategi.
  • Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns.

 

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda städer som alla betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling.

 

 

 

 

PRIORITET: BEVAKA

 

UTVECKLING: 

8. Varumärke
En otillräcklig beredskap för hantering av känsliga frågor, missnöjesyttringar och/eller kris riskerar utlösa en kris och skapa rykten med skadat förtroende som följd.

 

  • Öppen kultur för att skapa förtroende att informera om eventuella missförhållanden eller risker i tidigt skede.
  • Bevakning i traditionella och sociala medier.

 

  • Missriktad kampanj som skapar upprörda känslor riskerar förstöra anseende och förtroende hos hyresgäster, medarbetare och övriga målgrupper.

 

 

 

 

PRIORITET: BEVAKA

 

UTVECKLING: 

9. Digitalisering
Den digitala utvecklingen går snabbt och skapar nya förutsättningar för fastighetsbranschen. Nya digitala eller innovativa lösningar ersätter gammal teknik och gamla arbetssätt, möjliggör för nya tjänster och förändrar hyresgästerna efterfrågan.
Utvecklingen innebär även att nya aktörer kommer in på marknaden. Aktörer som inte anpassar sin verksamhet till förändrade förutsättningar kan förlora kunder, leverantörer och medarbetare.

 

  • Omvärldsbevakning med fokus på megatrender och dess påverkan på förändrade beteenden hos verksamheter och människor.
  • Innovationsarbete/labb som bidrar till affärsutveckling.
  • Uppkopplad teknik i fastigheterna för att samla in data och lära av den.
  • Förvärv av coworkingbolaget United Spaces i januari 2019.

 

  • Risk för ett ineffektivt arbetssätt och/eller förlorade hyresgäster och medarbetare om inte innovation, ny teknik, digitalisering och effektivisering utnyttjas.
  • Risk för att nya aktörer tar över delar av Castellums affär och kontakten med hyresgästerna.

INVESTERINGAR

 

 

 

PRIORITET: FOKUS

 

UTVECKLING: 

10. Investeringar
Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller oförmåga att finna lönsamma investeringsobjekt.
Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform.
Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d.v.s. uppköp av befintlig organisation.

 

  • Årlig genomgång och uppföljning av vald investeringsstrategi.
  • Investeringsbeslut kopplade till vald investeringsstrategi för att säkerställa rätt beslut.
  • Flera parallella investeringsdiskussioner.
  • Treårsuppföljning av gjorda investeringar.
  • Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel projekt som får påbörjas utan hyresgäst.
  • Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknadsförutsättningar och risk.
  • Entreprenadform som begränsar risk.
  • Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförutsedda produktionsförseningar, tillkommande krav, etc.
  • Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt.
  • Kvalitetssäkrad Due Diligence-process avseende juridik, ekonomi och skatt.
  • Introduktionsprogram för nyanställda.

 

Investeringar med låg avkastning och/eller avsaknad av tillväxtpotential medför att tillväxt- målet om 10 % i förvaltningsresultatet inte nås. Vidare kräver tillväxtmålet att årliga investeringar genomförs, vilket i en kraftigt konkurrensutsatt fastighetsmarknad innebär ökad risk för att vald investeringsstrategi inte kan genomföras.
Risker i samband med ny-, till- och ombyggnation avser dels tekniksidan i form av produktionsrisker såsom val av leverantör, entreprenadform, tekniskt utförande m.m., dels marknadssidan i form av uthyrnings- och vakansrisk samt felbedömningar avseende potentiell hyresnivå och kundönskemål.
Utöver detta finns risker i form av negativ miljöpåverkan och klimatkriser.
Vid förvärv via bolag tillkommer bolagsspecifika risker i förvärvade bolag, exempelvis skatt, tvister och miljö. Vid övertag av personal tillkommer dessutom integration av medarbetare.

 

 

 

 

PRIORITET: FOKUS

 

UTVECKLING: 

11. Strategiskt företagsförvärv
Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med en eventuell ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv.

 

  • Due Diligence.
  • God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag.
  • I god tid identifiera vilken kompetens och marknadskännedom som behövs.
  • I god tid identifiera nyckelpersoner.
  • Tillgång till marknadens bästa rådgivare.

 

Castellum har väl fungerande processer och kompetens (direkt eller indirekt via rådgivare) för större strategiska förvärv.

 

 

 

 

PRIORITET: FOKUS

 

UTVECKLING: 

12. Värdeförändringar – fastighet
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker (se makroekonomiska risker), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad).
Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad.

 

  • Stark balansräkning.
  • Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastighetsportfölj och stor variation i kontraktssammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde.
  • Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga varningssignaler.
  • Intern kvalitetssäkring och intern kontroll av interna värderingar.
  • Externvärdering årligen av minst 50 % av beståndet.

 

Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upp- låning eller, i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning.

 

 

 

 

 

Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år.

 

 

 

 

Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år.

 

 

 

 

Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år.