Strategiska risker

5. Fastighetsportföljens sammansättning
Fastighetsportföljens sammansättning kan påverkas på två nivåer genom fel geografisk fördelning – att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, i fel stad eller läge med hänsyn till bl.a. framtida tillväxt och pågående stark urbaniseringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d.v.s. ett fastighetsbestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, klimatförändringar, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor.

• Makroanalys – regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbetsklimat och infrastruktursatsningar m.m.
• Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende såväl geografisk exponering som produktslag.
• Strategidokument fastställs årligen av styrelsen.
• Bevaka klimatrisker i fastighetsportfölj och analys av klimatrisker vid investeringsbeslut.

6. Obsolet produkt/fastighet
Ett icke framtidssäkrat fastighetsbestånd kan bli obsolet utifrån kundpreferenser, klimatförändringar, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användningsområde och villkor. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd – alternativt stora investeringsåtaganden.

• Följa hyresmarknaden och dess utveckling/utbud.
• Trendspana.
• Vara nära kund för att förstå inte bara dagens behov utan även morgondagens.
• Följa infrastruktursatsningar.
• Delta aktivt i städers/delmarknaders utveckling.
• Innovationsarbete (innovationslabb) som följer teknikutvecklingen med fokus på megatrender.
• Löpande investera i befintlig portfölj för att uppgradera, samt sälja fastigheter som inte bedöms vara rätt framöver.
• Bevaka klimatkriser.

7. Storlek – för stor på en delmarknad/stad
Att bli för stor på en delmarknad eller i en stad kan medföra att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på Castellum – t.ex. måste bolaget ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m.m.

• Ska vara en av de tre största fastighetsägarna i respektive stad.
• Följer marknadsandel, vilken beaktas i fastställd investeringsstrategi.
• Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns.

8. Varumärke
En otillräcklig beredskap för hantering av känsliga frågor, missnöjesyttringar och/eller kris riskerar utlösa en kris och skapa rykten med skadat förtroende som följd.

• Öppen kultur för att skapa förtroende att informera om eventuella missförhållanden eller risker i tidigt skede.
• Bevakning i traditionella och sociala medier.

9. Digitalisering
Den digitala utvecklingen går snabbt och skapar nya förutsättningar för fastighetsbranschen. Nya digitala eller innovativa lösningar ersätter gammal teknik och gamla arbetssätt, möjliggör för nya tjänster och förändrar hyresgästerna efterfrågan.
Utvecklingen innebär även att nya aktörer kommer in på marknaden. Aktörer som inte anpassar sin verksamhet till förändrade förutsättningar kan förlora kunder, leverantörer och medarbetare.

• Omvärldsbevakning med fokus på megatrender och dess påverkan på förändrade beteenden hos verksamheter och människor.
• Innovationsarbete/labb som bidrar till affärsutveckling.
• Uppkopplad teknik i fastigheterna för att samla in data och lära av den.
• Förvärv av coworkingbolaget United Spaces i januari 2019.

10. Investeringar
Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller oförmåga att finna lönsamma investeringsobjekt.
Investeringar kan ske antingen i form av ny-, till- och ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform.
Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d.v.s. uppköp av befintlig organisation.

• Årlig genomgång och uppföljning av vald investeringsstrategi.
• Investeringsbeslut kopplade till vald investeringsstrategi för att säkerställa rätt beslut.
• Flera parallella investeringsdiskussioner.
• Treårsuppföljning av gjorda investeringar.
• Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel projekt som får påbörjas utan hyresgäst.
• Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknadsförutsättningar och risk.
• Entreprenadform som begränsar risk.
• Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförutsedda produktionsförseningar, tillkommande krav, etc.
• Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt.
• Kvalitetssäkrad Due Diligence-process avseende juridik, ekonomi och skatt.
• Introduktionsprogram för nyanställda.

11. Strategiskt företagsförvärv
Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med en eventuell ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv.

• Due Diligence.
• God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag.
• I god tid identifiera vilken kompetens och marknadskännedom som behövs.
• I god tid identifiera nyckelpersoner.
• Tillgång till marknadens bästa rådgivare.

12. Värdeförändringar – fastighet
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker (se makroekonomiska risker), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, stad eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad).
Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad.

• Stark balansräkning.
• Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastighetsportfölj och stor variation i kontraktssammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde.
• Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga varningssignaler.
• Intern kvalitetssäkring och intern kontroll av interna värderingar.
• Externvärdering årligen av minst 50 % av beståndet.