Marknadskommentarer

Under merparten av 2020 har coronapandemin satt sin prägel på såväl global som svensk ekonomisk utveckling. Markanta fall i BNP och snabbt stigande arbetslöshet har blivit konsekvenser av tidvis nedstängda verksamheter och kraftigt begränsade samhällsaktiviteter.

Svensk, dansk och finsk ekonomi

Under årets sista kvartal har de värsta negativa prognoserna justerats och bedömningen hos flertalet ekonomiska bedömare är nu att den ekonomiska återhämtning som gällt under årets senare del, jämfört med den synnerligen negativa utveckling som präglade framför allt andra kvartalet 2020, kommer att fortsätta under 2021. Trots detta förväntas arbetslösheten i Sverige att öka till dryga 9 % under 2021. Sveriges BNP för helåret 2020 väntas nu ha fallit med 4 % för att sedan återhämta sig, +2,6 % under 2021 varefter tillväxten spås öka kraftigt till +5 % under år 2022 (Riksbanken nov 2020). Låga räntor och mycket kraftfulla penning- och finanspolitiska insatser har bidragit till att hålla igång finansmarknaderna. Svensk bostadsmarknad har hittills inte påverkats negativt utan snarare markant positivt vad beträffar prisutvecklingen. Men skulle arbetslösheten stiga ytterligare och den ekonomiska aktiviteten falla mer så kan även bostadsmarknaden drabbas negativt, med negativa implikationer på BNP via dämpad privat konsumtion.

Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan var svag (TCW-index) under 2019 och det höll i sig under första kvartalet 2020, men sedan sommaren har kronan stärkts och t.ex. närmat sig tiokronorsnivån vs EUR. Enligt Riksbanken (nov 2020) förväntas inflationen uttryckt som KPIF ha gått ned till +0,4 % under 2020 för att stiga till ca +0,9 % under år 2021 respektive +1,2 % år 2022.

Dansk och finsk BNP-tillväxt respektive arbetslöshet har också påverkats mycket negativt under 2020 som en konsekvens av den globala coronapandemin. Även här har bl.a. privat konsumtion reducerats på liknande sätt som i Sverige, men även svagare exportutsikter påverkar. Finanspolitiska åtgärder har satts in med viss positiv effekt utöver gynnsamma effekter från en mycket expansiv penningpolitik, men det är fortsatt osäkert hur stor positiv påverkan dessa ger på utvecklingen över tid. Huvudscenariot för främst Danmark liknar det som gäller för Sverige, d.v.s. relativt stark återhämtning under 2021 efter ett kraftigt BNP-tapp under 2020, medan återhämtningen i Finland väntas bli något mindre kraftfull under 2021.

Sammantaget gäller dock fortsatt att konjunkturutvecklingen i närtid är mycket svårbedömd.

Makroindikatorer, Sverige

Arbetslöshet

 

8,6 % (november 2020)

Inflationstakt

 

0,5 % (december 2020 jmf december 2019)

BNP-tillväxt

 

4,9 % (Kv 3 2020 jmf Kv 2 2020)

Källa: SCB

BNP tillväxt per år
Bnp tillväxt per år (Line Diagram)

Källa: IMF World Economic
Outlook Database

Makroindikatorer Sverige
Makroindikatorer sverige (Line Diagram)

Källa: Riksbanken, Konjunkturinstitutet och
IMF World Economic Outlook Database

Ränte- och kreditmarknad

Sveriges riksbank höjde i december 2019 reporäntan från –0,25 % till noll. Riksbankens senaste reporäntebana (nov 2020) indikerar att reporäntan ska ligga kvar på noll åtminstone fram till och med slutet av år 2023.

Svenska långräntor gick ner kraftigt under 2019 fram till tidiga hösten då de bottnade för att därefter åter vända uppåt. Uppgången bröts dock vid inledningen av 2020 och långräntorna har sedan dess haft en nedåtgående trend som dock stannat av under hösten. I slutet av 2020 låg den 5-åriga swap-räntan på ca 10 Bps (0,1 %) vilket var marginellt högre än vid halvårsskiftet. Nuvarande nivåer är mycket låga i ett historiskt perspektiv. Stibor3mån, som steg successivt under första kvartalet, föll under andra kvartalet tillbaka med ca 25 Bps och låg omkring +5 Bps i slutet av juni, och har fortsatt något ner under hösten. Vid utgången av december var Stibor3mån åter negativ, ca 5 Bps under noll. Sammantaget var således avkastningskurvans lutning marginellt positiv mellan Stibor3mån och den 5-åriga swap-räntan vid utgången av året.

Tillgången till finansiering på såväl svensk som internationell kapitalmarknad försämrades radikalt under slutet av första kvartalet 2020 och kredit-spreadarna steg då mycket kraftigt. Under andra kvartalet förbättrades läget något för att under sensommaren/tidiga hösten bli markant mycket bättre. Kredit-spreadarna för s.k. Investment-grade låntagare har under hösten åter närmat sig de nivåer som gällde i början av 2020, även om lånepremisserna för fastighetssektorn inte förbättrats riktigt i samma utsträckning som för flertalet andra sektorer.

I Danmark har Cibor-räntan (3 mån) under våren och sommaren fallit tillbaka med ca 10 Bps efter att ha stigit markant under första kvartalet 2020 främst mot bakgrund av att danska kronan då hamnade under viss press vs. euro vilket föranledde danska centralbanken att då höja sin marginalränta med 15 punkter. Vid utgången av fjärde kvartalet 2020 låg Cibor3mån omkring –0,2 % jämfört med –0,4 % vid slutet av 2019. Euribor (3 mån) har också gått ned något under våren och sommaren efter att temporärt ha stigit relativt kraftigt i april, och låg omkring –0,55 % vid utgången av fjärde kvartalet.

Castellums marknadsandel

Castellum äger en total uthyrbar area om ca 4,4 miljoner kvm med ett samlat fastighetsvärde om ca 103 mdkr. Vid årsskiftet uppgick Castellums börsvärde till 57,9 mdkr vilket vid den tidpunkten placerade bolaget runt 13:e plats på europeisk fastighetsmarknad (exkluderat 100 % bostadsaktörer och 100 % retailaktörer) och som det tredje största fastighetsbolaget i Norden sett till börsvärde och det näst största med hänsyn till free float.

De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 99 miljoner kvm uppdelat på kontor, samhällsfastigheter, handel samt lager-, logistik- och industrifastigheter, varav Castellums marknadsandel uppgår till ca 4-5 %.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt svenska och utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

Makroindikatorer Danmark
Makroindikatorer danmark (Line Diagram)

Källa: Danmarks Nationalbank och
IMF World Economic Outlook Database

Makroindikatorer Finland
Makroindikatorer finland (Line Diagram)

Källa: Europeiska Centralbanken och IMF
World Economic Outlook Database

Sveriges Utrikeshandel – Export

Jan–okt 2020 (10 mån)

 

 

Export

 

Totalt 1 180 mdkr

Tyskland

 

125

Norge

 

125

USA

 

101

Danmark

 

88

Finland

 

83

Kina

 

68

Källa: SCB

Sveriges Utrikeshandel – Import

Jan–okt 2020 (10 mån)

 

 

Import

 

Totalt 1 125 mdkr

Tyskland

 

204

Norge

 

108

Nederländerna

 

108

Danmark

 

77

Kina

 

61

Polen

 

52

Källa: SCB

Svensk, dansk och finsk fastighetsmarknad

På transaktionsmarknaden i Sverige bedöms volymen för affärer >40 miljoner 2020 ha uppgått till ca 183 mdr (ca 218) fördelat på 447 (447) transaktioner fram till 31 december 2020.

Investerarsentimentet på svensk fastighetsmarknad har fortsatt varit stark under kvartalet och det finns ett stort intresse och kapital för fastighetsinvesteringar på marknaden. Under fjärde kvartalet 2020 har flertalet större portföljtransaktioner skett till lägre yielder inom både kontor och lager/logistiksegmentet. Andelen utländska investerare uppgick till ca 27 % (30) fram till 31 december 2020, vilket fortsatt är en hög siffra sett ur ett historiskt perspektiv. Den nordiska fastighetsmarknaden har fortsatt varit attraktiv för internationella investerare.

I Castellums marknader har avkastningskraven för kontorsfastigheter varit stabila under året, men antalet jämförelsetransaktioner sedan coronakrisens utbrott är fortsatt begränsat för kontorssegmentet.

Lager- och logistikfastigheter attraherar fortsatt en växande skara av både inhemska och internationella investerare, drivet till stor del av e-handelns tillväxt, en trend som tycks ha förstärkts under den pågående coronakrisen. Lågt utbud av attraktiva logistikfastigheter i kombination med hög efterfrågan bland investerare, har resulterat i sjunkande avkastningskrav under året.

I Danmark uppgick transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden till ca 65 mdr DKK (ca 52) fram till 31 december 2020.

Sentimentet bland investerare fortsätter att vara starkt och ett skifte märks i investerarintresset från bostadssegment till kontorssegment. Avkastningskravet för kontor i CBD i Köpenhamn bedöms ligga stabilt på en nivå om 3,5 %.

I Finland uppgick transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden till ca 5,0 mdr EUR (ca 6,6) fram till 31 december 2020. Det råder stor efterfrågan bland investerare på de mest attraktiva objekten och avkastningskravet för kontor i CBD bedöms uppgå till 3,4 %, vilket är ungefär i nivå med Stockholm. Ett ökande investerarintresse märks även för sekundära och utvecklingsbara fastigheter.

Sammantaget visar detta på en stark fastighetsmarknad trots att pandemins makroekonomiska fulla effekter inte är överblickbara ännu. De flesta fastighetskategorier är fortsatt mycket intressanta men speciellt de med säkra kassaflöden, såsom samhällsfastigheter och logistik.

Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna
Årlig transaktionsvolym sverige och direktavkastning storstäderna (Bar Graph)

Källa: Newsec

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad
Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad (Bar Graph)

Källa: Savills

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag (Graphic)

Källa: Resp. bolags-Q3 rapport 2020. Avser bolag med ett fastighetsvärde >3 000 mkr.

Transaktionsvolym – geografisk fördelning
Transaktionsvolym – geografisk fördelning (Bar Graph)

Källa: Newsec

Marknadens direktavkastning – Kontor
Marknadens direktavkastning – kontor (Graphic)

Direktavkastning 2020 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska
orter) och JLL (Köpenhamn och Helsingfors) för ett antal olika geografiska
marknader och segment inom Castellums bestånd.

Marknadens direktavkastning – Lager/logistik
Marknadens direktavkastning – lager/logistik (Graphic)

Direktavkastning 2020 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska
orter) och JLL (Köpenhamn och Helsingfors) för ett antal olika geografiska
marknader och segment inom Castellums bestånd.

Data Per Region

 

 

Befolkning

 

Befolknings­utveckling 2010-2020/år

 

Befolknings­utveckling 2010-2020 snitt personer/år

 

Befolknings­utveckling 2020

 

Studerande vid universitet/
högskola

 

Tillväxt sysselsättning 2010-2020/år

 

Arbetslös­het 2020

 

Tillväxt total lönesumma 2010-2020/år

 

Tillväxt total lönesumma prognos 2020-2030/år

Riket

 

10 438 000

 

1,0 %

 

102 200

 

1,1 %

 

429 000

 

1,4 %

 

8,8 %

 

2,6 %

 

2,7 %

Region Väst

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Göteborg

 

1 420 000

 

1,2 %

 

15 800

 

1,4 %

 

50 000

 

1,4 %

 

10,1 %

 

2,9 %

 

3,0 %

Borås kommun

 

114 000

 

1,0 %

 

1 100

 

1,0 %

 

9 000

 

1,4 %

 

8,6 %

 

2,6 %

 

2,2 %

Halmstad kommun

 

105 000

 

1,3 %

 

1 300

 

1,8 %

 

9 000

 

1,2 %

 

9,4 %

 

2,5 %

 

2,6 %

Region Öresund

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Malmö

 

1 215 000

 

1,3 %

 

14 700

 

2,0 %

 

52 000

 

1,4 %

 

16,0 %

 

2,6 %

 

2,7 %

varav Lund kommun

 

127 000

 

1,4 %

 

1 700

 

1,9 %

 

35 000

 

1,1 %

 

7,9 %

 

2,2 %

 

2,8 %

varav Helsingborg kommun

 

151 000

 

1,6 %

 

2 200

 

2,2 %

 

1)

 

1,6 %

 

12,3 %

 

2,8 %

 

2,9 %

Köpenhamn (huvudstadsregionen)

 

1 854 000

 

0,9 %

 

15 700

 

0,3 %

 

120 000

 

1,2 %

 

4,7 %

 

1,3 %

 

1,5 %

Region Stockholm–Norr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stockholm

 

2 857 000

 

1,6 %

 

42 100

 

1,6 %

 

88 000

 

1,4 %

 

8,6 %

 

3,0 %

 

3,1 %

Uppsala kommun

 

237 000

 

1,8 %

 

3 900

 

2,7 %

 

39 000

 

1,7 %

 

8,1 %

 

2,9 %

 

2,8 %

Gävle kommun

 

103 000

 

0,8 %

 

800

 

0,8 %

 

11 000

 

1,2 %

 

11,2 %

 

2,0 %

 

2,1 %

Region Mitt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Örebro kommun

 

157 000

 

1,5 %

 

2 200

 

1,1 %

 

13 000

 

1,7 %

 

9,9 %

 

2,9 %

 

2,6 %

Västerås kommun

 

157 000

 

1,4 %

 

2 000

 

2,1 %

 

11 000

 

1,5 %

 

10,8 %

 

2,6 %

 

2,5 %

Jönköping kommun

 

144 000

 

1,2 %

 

1 700

 

2,2 %

 

13 000

 

1,2 %

 

6,6 %

 

2,5 %

 

2,8 %

Linköping kommun

 

167 000

 

1,3 %

 

2 000

 

2,2 %

 

23 000

 

1,6 %

 

7,4 %

 

2,7 %

 

2,7 %

Norrköping kommun

 

144 000

 

1,0 %

 

1 400

 

0,5 %

 

2)

 

1,5 %

 

11,8 %

 

2,6 %

 

2,2 %

Växjö kommun

 

96 000

 

1,4 %

 

1 300

 

1,5 %

 

28 000

 

1,3 %

 

9,1 %

 

2,5 %

 

2,6 %

Region Finland

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Helsingfors (huvudstadsregionen)

 

1 197 000

 

1,4 %

 

15 200

 

0,9 %

 

53 000

 

0,5 %

 

13,5 %

 

0,4 %

 

2,1 %

1.

Campus Helsingborg ingår i Lunds universitet.

2.

Campus Norrköping ingår i Linköpings universitet.

Källa: Evidens, SCB, Arbetsförmedlingen, Statistics Finland, Statistics Denmark.