Not 3 Intäkter

Hyresvärde

Koncernens intäkter uppgick till 6 004 mkr (5 821) och inkluderar såväl rabatter om 119 mkr (90) som engångsersättning om 16 mkr (16) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgäst, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. I årets intäkter ingår 112 mkr (104) från det helägda coworkingbolaget United Spaces. Castellum har beviljat rabatter om 14 mkr i enlighet med det statliga hyresstödspaketet kopplat till covid-19, varav Catellum står för 50 %. Således har, av förenklingsskäl, nettobeloppet om 7 mkr minskat hyresintäkterna. Vidare har 20 mkr i engångsintäkter erhållits under året, vilket utgörs av ett antal försäkringsärenden som slutreglerats.

Tabellerna nedan visar såväl hyresvärde kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område som vilka delar som bidragit till intäktsutvecklingen. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2 % (4) mot föregående år.

 

 

Kontor

 

Samhällfastighet

 

Lager/Logistik

 

Handel

 

Lätt industri

 

Totalt

Hyresvärde, kr/kvm

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

Mitt

 

1 544

 

1 510

 

1 783

 

1 735

 

812

 

829

 

1 288

 

1 197

 

1 070

 

1 052

 

1 469

 

1 440

Öresund

 

2 127

 

2 077

 

2 244

 

2 190

 

842

 

835

 

1 522

 

1 500

 

792

 

750

 

1 667

 

1 659

Stockholm

 

2 424

 

2 251

 

3 168

 

3 020

 

1 242

 

1 216

 

1 537

 

1 584

 

1 250

 

1 294

 

1 901

 

1 834

Väst

 

1 815

 

1 760

 

1 360

 

1 337

 

821

 

808

 

1 278

 

1 375

 

873

 

851

 

1 191

 

1 181

Norr

 

1 632

 

1 521

 

1 492

 

1 485

 

 

 

 

 

 

 

1 499

 

1 487

Finland

 

3 120

 

3 660

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 120

 

3 660

Totalt

 

1 949

 

1 858

 

1 939

 

1 859

 

912

 

904

 

1 414

 

1 417

 

979

 

966

 

1 538

 

1 495

Utveckling intäkter, mkr

 

2020

 

2019

 

Förändring %

Jämförbart bestånd

 

5 377

 

5 259

 

2,2 %

Projektfastigheter

 

254

 

190

 

 

Transaktion

 

261

 

268

 

 

Coworking

 

112

 

104

 

 

Intäkter

 

6 004

 

5 821

 

3,1 %

Omförhandling

Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av marknadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en s.k. indexklausul innebärande uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflation under föregående år.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2021 beror på att merparten, p.g.a. uppsägningstider, redan omförhandlats. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontraktslängd i portföljen kan beräknas till 3,9 år (4,0).

Kontraktsförfallostruktur

 

Antal
kontrakt

 

tkvm

 

Kontrakts-
värde, mkr

 

Andel av
värdet

Kommersiellt, löptid

 

 

 

 

 

 

 

 

2021

 

1 612

 

297

 

384

 

7 %

2022

 

1 516

 

751

 

1 124

 

20 %

2023

 

1 245

 

780

 

1 140

 

20 %

2024

 

788

 

567

 

854

 

15 %

2025

 

226

 

293

 

496

 

8 %

2026+

 

330

 

939

 

1 558

 

27 %

Summa

 

5 717

 

3 627

 

5 556

 

97 %

Bostäder

 

446

 

34

 

42

 

1 %

P-platser och övrigt

 

5 911

 

5

 

101

 

2 %

Totalt

 

12 074

 

3 666

 

5 699

 

100 %

Ekonomisk uthyrningsgrad

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad under 2020 uppgick till 93,1 % (93,8). Bruttouthyrningen, d.v.s. årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 644 mkr (411), varav 258 mkr (56) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 405 mkr (435), varav 9 mkr (16) avsåg konkurser och 17 mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 239 mkr (–24). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9–18 månader.

 

 

Kontor

 

Samhällsfastighet

 

Lager/Logistik

 

Handel

 

Lätt industri

 

Totalt

Ekonomisk uthyrningsgrad

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

Mitt

 

91,9 %

 

91,4 %

 

96,7 %

 

94,4 %

 

87,7 %

 

92,4 %

 

97,6 %

 

97,2 %

 

96,8 %

 

96,9 %

 

92,5 %

 

93,1 %

Öresund

 

92,0 %

 

91,0 %

 

98,7 %

 

99,0 %

 

90,2 %

 

93,5 %

 

90,2 %

 

86,3 %

 

94,0 %

 

95,4 %

 

91,4 %

 

92,4 %

Stockholm

 

90,4 %

 

95,1 %

 

97,2 %

 

95,4 %

 

94,9 %

 

92,6 %

 

94,9 %

 

94,9 %

 

95,5 %

 

95,9 %

 

91,6 %

 

94,6 %

Väst

 

92,5 %

 

95,7 %

 

90,4 %

 

93,9 %

 

96,9 %

 

93,2 %

 

96,9 %

 

97,6 %

 

95,8 %

 

95,6 %

 

90,7 %

 

94,8 %

Norr

 

98,4 %

 

93,0 %

 

95,3 %

 

94,6 %

 

 

 

 

 

 

 

94,6 %

 

94,5 %

Finland

 

86,2 %

 

100,0 %

 

 

 

 

 

 

 

 

 

86,2 %

 

100,0 %

Totalt

 

91,4 %

 

93,2 %

 

96,5 %

 

95,3 %

 

92,8 %

 

93,0 %

 

95,4 %

 

94,8 %

 

95,5 %

 

95,9 %

 

93,1 %

 

92,6 %

Riskspridning, kreditrisk

Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 5 700 kommersiella kontrakt och 44 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Det enskilt största kontraktet svarar för 2 % av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är ca 3 %, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.

Kontraktsstorlek, mkr

 

Antal kontrakt

 

Andel

 

Kontraktsvärde, mkr

 

Andel

Kommersiellt

 

 

 

 

 

 

 

 

<0,25

 

2 777

 

23 %

 

199

 

3 %

0,25–0,5

 

922

 

8 %

 

340

 

6 %

0,5–1,0

 

831

 

7 %

 

590

 

10 %

1,0–3,0

 

795

 

6 %

 

1 374

 

24 %

>3,0

 

392

 

3 %

 

3 053

 

54 %

Summa

 

5 717

 

47 %

 

5 556

 

97 %

Bostäder

 

446

 

4 %

 

42

 

1 %

P-platser och övrigt

 

5 911

 

49 %

 

101

 

2 %

Totalt

 

12 074

 

100 %

 

5 699

 

100 %

Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter.

 

 

Koncern

 

Moderbolag

Avtalade framtida hyresintäkter

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

Avtalade hyresintäkter år 1

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommersiella kontrakt

 

5 755

 

5 501

 

 

Bostäder

 

14

 

13

 

 

Avtalade hyresintäkter mellan
år 2 och 5 år

 

12 730

 

12 315

 

 

Avtalade hyresintäkter senare
än 5 år

 

6 502

 

4 747

 

 

Summa

 

25 001

 

22 576

 

 

Hyresfordringar

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 47 mkr (70) har förfallit till betalning efter att reservering/nedskrivning gjorts om 33 mkr (28).

Moderbolaget

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster.