Operativa risker

Operativa risker avser risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav, vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Dessa kan delas in i hyresintäkter, missnöjda kunder/hyresgäster, fastighetskostnader och skatt.

RISK

 

HANTERING

 

EXPONERING

HYRESINTÄKTER

 

 

 

PRIORITET: FOKUS

 

UTVECKLING: 

13. Hyresintäkter
Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara sjunkande marknadshyror, uteblivna indexuppräkningar och konkurser (se makroekonomiska risker) medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda hyresgäster, onödiga vakanser och kundbortfall p.g.a. dåligt anpassade kunderbjudanden.

 

  • Fastigheter på tillväxtmarknader och en kontraktsportfölj med ett stort antal avtal – ej beroende av enskild hyresgäst eller bransch – samt förfallostruktur spridd över tid.
  • Närhet till och närvarande mot kund.
  • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal som förebygger uppsägningar genom aktiv omförhandling före avtalsutgång.
  • Konkurrentanalys, mätning av kundnöjdhet och uppföljning av nettouthyrning.
  • Strävan efter hyresavtal innehållande indexklausul med minimiuppräkning och deflationsskydd.

 

Minskade intäkter kan för Castellums del härledas till lägre hyresvärde, vilket är den potentiella hyra som kan erhållas för vakanta lokaler, alternativt lägre hyresintäkt, vilket är den faktiska hyra som erhålls. Hyresintäkten är således beroende dels av fastighetens marknadshyra och dels av hur Castellum hanterar vakanserna. Ytterst leder minskade hyresintäkter till sämre kassaflöde och därmed till en nedgång i fastighetsportföljens värde. Med anledning av pandemin har flera företag börjat se över sina kontorsytor. Kommer företagen behöva lika stora kontorsytor framöver? Många företag kanske låter sin personal arbeta hemifrån i större utsträckning även efter pandemin. Behoven av att skapa attraktiva mötesplatser som ersätter traditionella kontorslokaler ökar.

 

 

 

 

PRIORITET: FOKUS

 

UTVECKLING: 

14. Missnöjda hyresgäster/kunder
Flera hyresgäster eller kunder är missnöjda och lämnar koncernen. Möjligheten att attrahera nya hyresgäster uteblir med stora vakanser och värdenedgång som följd.

 

  • Vara nära och närvarande mot kund.
  • Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal.
  • Årlig mätning, Nöjd kund-index.

 

Castellum har ett starkt och tydligt kundfokus och det är viktigt att koncernen lever upp till hyresgästernas förväntningar. Därför genomförs årligen en Nöjd kund-index-mätning.

FASTIGHETSKOSTNADER

 

 

 

PRIORITET: ÖVERSYN

 

UTVECKLING: 

15. Fastighetskostnader
Risker på kostnadssidan hänför sig främst till kostnadsökningar utöver vad Castellum kan kompensera sig för genom avtalade hyror, index och vidaredebiteringstillägg. Riskerna omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov.

 

  • Hög andel vidarefakturering av kostnader.
  • Kompensation via minimiuppräkningar.
  • Kontinuerlig driftsoptimering och energieffektivisering.
  • Gränsdragningslista hyresvärd/kund.
  • Förebyggande av kundförluster via kontroll av kunder och ”egen” inkassoverksamhet.
  • Långsiktig underhållsplanering i syfte att optimera underhållskostnaderna över tid.

 

Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, avreglerad och delvis internationell marknad och övriga mediakostnader styrs delvis av lokala monopol, vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Beräkningsgrunden för tomträttsavgäld kan komma att ändras vid framtida omförhandlingar och såväl skattesats som taxeringsvärde för beräkning av fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut. Även indirekta kostnader för anställd personal, exempelvis arbetsgivaravgifter och övriga åtaganden, kan påverkas av politiska beslut.

SKATT

 

 

 

PRIORITET: ÖVERSYN

 

UTVECKLING: 

16. Skatt
Att Castellum inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i kalkylsammanhang.

 

  • God intern kontroll och extern kvalitetssäkring av exempelvis inkomstdeklarationer.
  • Öppna yrkanden avseende osäkra poster.
  • Löpande utbildning av personal.
  • Följer utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut.

 

Felaktig skattehantering kan leda till att fel skatt betalas, till skattetillägg och i vissa fall anmärkning i revisionsberättelsen.
Felaktig skattemässig hantering i kalkylsammanhang kan leda till att avkastningen överskattas, vilket innebär otillräcklig faktisk avkastning, eller att avkastningen underskattas med risken att en lönsam investering inte genomförs.

 

 

 

 

 

Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år.

 

 

 

 

Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år.

 

 

 

 

Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år.