Not 17 Eget kapital och substansvärde

Poster i eget kapital

Aktiekapitalet var per den 31 december 2020 fördelat på 277 262 911 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,5 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda.

Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning föreligger. Några potentiella aktier, t.ex. konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, s.k. preferensaktier.

Aktiekapitalets utveckling

 

Datum

 

Antal aktier

 

Kvotvärde/aktie

 

Aktiekapital, kr

Bildande A-aktier

 

1993-10-27

 

500

 

100,00

 

+50 000

Nyemission, A-aktier

 

1994-09-27

 

+999 500

 

100,00

 

+99 950 000

Split 50:1

 

1997-03-25

 

+49 000 000

 

2,00

 

Vid börsnotering

 

1997-05-23

 

50 000 000

 

2,00

 

100 000 000

Nyemission, C-aktier

 

2000-07-12

 

+7 142 857

 

2,00

 

+14 285 714

Inlösen, A-aktier

 

2000-07-12

 

–6 998 323

 

2,00

 

–13 996 646

Inlösen, C-aktier

 

2000-11-13

 

–7 142 857

 

2,00

 

–14 285 714

Aktiesplit 4:1

 

2006-04-27

 

+129 005 031

 

0,50

 

Nyemission

 

2016-06-14

 

+82 000 000

 

0,50

 

+41 000 000

Apportemission

 

2016-06-15

 

+19 194 458

 

0,50

 

+9 597 229

Apportemission

 

2020-11-13

 

+4 061 75

 

0,50

 

+2 030 873

Årets utgång

 

2020-12-31

 

 

 

 

 

 

Övrigt tillskjutet kapital

Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.

Valutaomräkningsreserv

Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet.

Valutasäkringsreserv

Avser effektiv del av orealiserade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet.

Balanserad vinst i koncernen

Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond.

Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget

Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Återköpta egna aktier

Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 mkr, motsvarande 4,7 % av totalt registrerat antal aktier. Dessa återköpta aktier användes i samband med förvärvet av Norrporten som en apportemission. Under 2020 har Castellum återköpt 170 203 egna aktier till en snittkurs om 165,12 kr per aktie.

Utdelning

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen, ännu ej utbetald, utdelning för räkenskapsåret 2020 uppgår till 6,90 kr/aktie, totalt 1 801 mkr. Utdelningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen där avstämningsdag för första utbetalningen föreslås till 25 mars 2021 och avstämningsdag för andra utbetalningen föreslås till 27 september 2021. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.

Substansvärde

Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat, goodwill hänförligt till uppskjuten skatt och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen ska tillföras ytterligare 1 132 mkr respektive 11 437 mkr samtidigt som 1 480 mkr ska dras av.

Kortsiktigt substansvärde (EPRA NTA) utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld och goodwill hänförligt till förvärvet av United Spaces. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld ska redovisas till nominell skattesats, medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 2 349 mkr och att nämnda goodwill uppgår till 193 mkr. Ett än mer kortsiktigt substansvärde är synligt eget kapital justerat för goodwill om 1 673 mkr.

Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 % för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/– 5 % osäkerhetsintervall +/– 4 091 mkr efter skatt (baserat på en nominell skattesats om 20,6 %).

Substansvärde

 

mkr

 

Kr/aktie

Eget kapital enligt balansräkning

 

48 243

 

174

Återläggning

 

 

 

 

Derivat enligt balansräkningen

 

1 132

 

4

Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt

 

–1 480

 

–5

Uppskjuten skatt enligt balansräkningen

 

11 376

 

41

Substansvärde EPRA NRV

 

59 271

 

214

Avdrag

 

 

 

 

Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces

 

–193

 

–1

Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 4 %1)

 

–2 285

 

–8

Substansvärde EPRA NTA

 

56 793

 

205

Återläggning

 

 

 

 

Derivat enligt ovan

 

–1 132

 

–4

Uppskjuten skatt i sin helhet

 

–9 091

 

–33

Substansvärde EPRA NDV

 

46 570

 

168

1.

Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 4 % baserat på en diskonteringsränta om 3 %. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras med en nominell skatt om 21,4 %, dels att fastigheterna realiseras under 50 år helheten säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 7 %.

Kapitalstruktur

Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 50 % och en räntetäckningsgrad om minst 200 %.

Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan.

Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassaflödet, d.v.s. förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10 %. I syfte att nå detta mål ska årligen nettoinvesteras för minst 5 % av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 5 mdkr i årligt investeringsvolym netto. Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10 %. Försäljning av fastighet ska ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Vinstdisposition

Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om 18 225 536 070 kr skall disponeras enligt följande; utdelning till aktieägarna 6,90 kr/aktie, totalt 1 908 593 185 kr (exkl. eget innhav av antal aktier om 655 203) och att i ny räkning överföra 16 316 942 855 kr.

 

 

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Koncernen, mkr (not 15)

 

Antal utestående aktier, tusental

 

Aktie-
kapital

 

Övrigt till- skjutet kapital

 

Valuta­omäknings­reserv

 

Valuta­säkrings­reserv

 

Innehav utan bestämmande inflytande

 

Balanserad
vinst

 

Totalt eget kapital

Eget kapital 2018-12-31

 

273 201

 

137

 

12 434

 

274

 

–269

 

–2

 

21 175

 

39 749

Utdelning mars och sept 2019 (6,10 kr/aktie)

 

 

 

 

 

 

 

–1 667

 

–1 667

Årets resultat 2019

 

 

 

 

 

 

 

5 650

 

5 650

Övrigt totalresultat 2019

 

 

 

 

92

 

–47

 

 

 

45

Eget kapital 2019-12-31

 

273 201

 

137

 

12 434

 

366

 

–286

 

–2

 

31 158

 

43 777

Utdelning mars och sept 2020 (6,50 kr/aktie)

 

 

 

 

 

 

 

–1 776

 

–1 776

Återköpta egna aktier

 

–170

 

 

 

 

 

 

–28

 

–28

Apportemission

 

4 062

 

2

 

825

 

 

 

 

 

827

Årets resultat 2020

 

 

 

 

 

 

 

5 615

 

5 615

Övrigt totalresultat 2020

 

 

 

 

–216

 

44

 

 

 

–172

Eget kapital 2020-12-31

 

277 093

 

139

 

13 259

 

150

 

–272

 

–2

 

34 969

 

48 243

 

 

 

 

 

 

 

 

Fond för verkligt värde

 

 

 

 

 

 

Moderbolaget, mkr

 

Antal utestående aktier, tusental

 

Aktie-
kapital

 

Reservfond

 

Valuta­omäknings­reserv

 

Valuta­säkrings­reserv

 

Överkursfond

 

Balanserad
vinst

 

Totalt eget kapital

Eget kapital 2018-12-31

 

273 201

 

137

 

20

 

177

 

–185

 

8 433

 

9 236

 

17 818

Utdelning mars och sept 2019 (6,10 kr/aktie)

 

 

 

 

 

 

 

–1 667

 

–1 667

Årets resultat 2019

 

 

 

 

 

 

 

1 504

 

1 504

Övrigt totalresultat 2019

 

 

 

 

42

 

–21

 

 

 

21

Eget kapital 2019-12-31

 

273 201

 

137

 

20

 

219

 

–206

 

8 433

 

9 073

 

17 676

Utdelning mars och sept 2020 (6,50 kr/aktie)

 

 

 

 

 

 

 

–1 776

 

–1 776

Återköpta egna aktier

 

–170

 

 

 

 

 

 

–28

 

–28

Apportemission

 

4 062

 

2

 

 

 

 

825

 

 

827

Årets resultat 2020

 

 

 

 

 

 

 

1 749

 

1 749

Övrigt totalresultat 2020

 

 

 

 

–108

 

44

 

 

 

–64

Eget kapital 2020-12-31

 

277 093

 

139

 

20

 

111

 

–162

 

9 258

 

9 018

 

18 384