Not 13 Förvaltnings­fastigheter

 

 

Koncern

Specifikation årets förändring

 

2020

 

2019

Ingående balans

 

95 168

 

89 168

Ny-, till- och ombyggnation

 

2 512

 

2 762

varav aktiverade räntekostnader

 

37

 

28

Förvärv

 

2 646

 

3 350

Försäljningar

 

–740

 

–4 496

Värdeförändring

 

3 712

 

4 276

Valutakursomräkning

 

–256

 

108

Utgående balans

 

103 042

 

95 168

 

 

 

 

 

Specifikation taxeringsvärde

 

 

 

 

Byggnader

 

29 008

 

24 939

Mark

 

13 142

 

10 181

Summa taxeringsvärde

 

42 150

 

35 120

 

 

 

 

 

Intäkter från förvaltningsfastigheter

 

5 892

 

5 717

Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter

 

1 549

 

1 609

Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan.

 

 

Kontor

 

Samhälls­fastigheter

 

Lager/logistik

 

Handel

 

Lätt industri

 

Projekt och mark

Årets förändring per kategori

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

Ingående balans

 

44 667

 

41 744

 

21 716

 

20 255

 

15 390

 

13 635

 

7 242

 

7 115

 

2 119

 

2 029

 

4 034

 

4 390

Kategoriförskjutningar

 

1 189

 

394

 

–4

 

531

 

692

 

305

 

14

 

668

 

 

42

 

–1 891

 

–1 939

Ny-, till- och ombyggnation

 

835

 

862

 

217

 

257

 

389

 

302

 

158

 

343

 

12

 

41

 

901

 

957

Förvärv

 

2 179

 

1 183

 

218

 

1 545

 

233

 

144

 

 

1

 

 

 

16

 

477

Försäljningar

 

–74

 

–1 347

 

–612

 

–2 017

 

 

–19

 

 

–1 011

 

–20

 

–97

 

–34

 

–5

Värdeförändring

 

767

 

1 734

 

364

 

1 136

 

1 747

 

1 021

 

138

 

126

 

241

 

105

 

455

 

154

Valutakursomräkning

 

–231

 

97

 

–20

 

9

 

–5

 

2

 

 

 

 

 

 

Utgående balans

 

49 332

 

44 667

 

21 879

 

21 716

 

18 446

 

15 390

 

7 552

 

7 242

 

2 352

 

2 119

 

3 481

 

4 034

Moderbolaget äger inga fastigheter.

Årets investeringar

Castellum har under 2020 investerat för totalt 5 158 mkr (6 112), varav 2 646 mkr (3 350) avsåg förvärv och 2 512 mkr (2 762) avsåg ny-, till- och ombyggnation.

Väsentliga åtaganden

Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 3,2 miljarder kr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar

Fastighet

 

Investering, mkr

 

Varav kvar, mkr

 

Färdigställd

Sjustjärnan/EON, Malmö

 

1 296

 

947

 

Kv 1 2023

Godsfinkan, Malmö

 

1 270

 

799

 

Kv 1 2023

Dragarbrunn 21:1, Uppsala

 

493

 

224

 

Kv 4 2021

Götaland 5, Jönköping

 

325

 

292

 

Kv 3 2022

GreenHaus, Helsingborg

 

305

 

110

 

Kv 2 2022

Värderingsmodell

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde.

Fastighetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för ”riskpremie”. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Intern värdering

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2020 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden.

Antaganden kassaflöde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5 %, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96 %. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

 

 

2020

Antaganden i värderingen år 1

 

Samhällsfastighet

 

Kontor

 

Handel

 

Logistik

 

Industri

 

Totalt

Hyresvärde kr/kvm

 

1 912

 

1 925

 

1 444

 

934

 

974

 

1 534

Vakansgrad

 

6 %

 

8 %

 

3 %

 

7 %

 

6 %

 

7 %

Direkta fastighetskostnader kr/kvm

 

225

 

392

 

240

 

155

 

176

 

286

Indirekta fastighetskostnader kr/kvm

 

35

 

34

 

34

 

25

 

27

 

31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2019

Antaganden i värderingen år 1

 

Samhällsfastighet

 

Kontor

 

Handel

 

Logistik

 

Industri

 

Totalt

Hyresvärde kr/kvm

 

1 894

 

1 861

 

1 372

 

929

 

969

 

1 520

Vakansgrad

 

4 %

 

8 %

 

6 %

 

7 %

 

5 %

 

8 %

Direkta fastighetskostnader kr/kvm

 

336

 

386

 

228

 

166

 

180

 

321

Indirekta fastighetskostnader kr/kvm

 

35

 

36

 

33

 

25

 

26

 

32

Antaganden avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta om 3 %, inflation om 1,5 % samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas exempelvis till kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0 %. Riskpremien uppgår i genomsnitt till 5,8 % med ett intervall om 2,5 %–11,3 %.

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0 %. Kostnaden för lånat kapital utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55–65 % gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. Av tabell nedan framgår genomsnittligt avkastningskrav per fastighetskategori.

Fastighetskategori

 

2020-12-31

 

2019-12-31

Kontor

 

4,9 %

 

5,0 %

Samhällsfastigheter

 

4,8 %

 

4,8 %

Lager/Logistik

 

5,2 %

 

5,6 %

Handel

 

5,5 %

 

5,8 %

Lätt industri

 

5,9 %

 

6,6 %

Totalt

 

5,0 %

 

5,1 %

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

Genomsnittlig värderingsyield för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,0 % (5,1 ).

Genomsnittlig värderingsyield, mkr

 

2020

 

2019

Driftsöverskott enligt resultaträkning

 

4 335

 

4 113

Återläggning uthyrning och fastighetsadministration

 

379

 

374

Återläggning Coworking

 

8

 

–5

Driftsöverskott ej färdigställda projekt

 

–20

 

–22

Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året

 

111

 

55

Sålda fastigheter

 

–42

 

–60

Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark

 

4 771

 

4 455

Justerat för:

 

 

 

 

Indexjustering 2020, 0,3 % (1 %)

 

17

 

94

Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 96 %

 

294

 

228

Fastighetsadministration 30 kr/kvm

 

–133

 

–128

Normaliserat driftsöverskott

 

4 949

 

4 649

Värdering exkl byggrätter om 608 mkr (520)

 

98 953

 

90 614

Genomsnittlig värderingsyield

 

5,0 %

 

5,1 %

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 750 kr/kvm (1 600).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen uppgår till 103 042 mkr (95 168), vilket motsvarar en värdeförändring om 4 % (5). Av värdet avser ca 4 %, d.v.s. 4 311 mkr, fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 287 mkr. Nedan framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighetsvärde, mkr 2020-12-31

 

Kontor

 

Samhälls-
fastigheter

 

Lager/ Logistik

 

Handel

 

Lätt industri

 

Projekt & Mark

 

Summa

Mitt

 

11 166

 

8 707

 

1 661

 

1 880

 

404

 

498

 

24 316

Öresund

 

11 419

 

3 651

 

2 601

 

840

 

393

 

1 499

 

20 403

Stockholm

 

12 922

 

5 839

 

5 971

 

3 542

 

792

 

1 215

 

30 281

Väst

 

11 011

 

1 614

 

8 213

 

1 290

 

763

 

269

 

23 160

Norr

 

102

 

2 068

 

 

 

 

 

2 170

Finland

 

2 712

 

 

 

 

 

 

2 712

Summa

 

49 332

 

21 879

 

18 446

 

7 552

 

2 352

 

3 481

 

103 042

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5–10 % ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5 % ett värdeintervall om 97 890–108 194 mkr motsvarande –/+ 5 512 mkr.

 

 

Påverkan på värde, mkr

Känslighetsanalys +/– 1 % (enhet)

 

Kontor

 

Samhällsfastighet

 

Lager/Logistik

 

Handel

 

Lätt industri

Hyresvärde

 

669

 

280

 

241

 

98

 

31

Ekonomisk uthyrningsgrad

 

669

 

280

 

241

 

98

 

31

Fastighetskostnader

 

141

 

51

 

45

 

18

 

6

Avkastningskrav +

 

–7 827

 

–3 258

 

–2 641

 

–1 090

 

348

Avkastningskrav –

 

9 374

 

4 720

 

3 491

 

1 538

 

431

Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1 %-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 54 % av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 54 920 mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5–10 %, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 55 666 mkr, d.v.s. en nettoavvikelse om 746 mkr motsvarande 1,4 %. Bruttoavvikelserna var 1 130 mkr respektive –1 876 mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5,4 %.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/– 5–10 %.