Not 13 Förvaltnings­fastigheter

 

 

Koncern

Specifikation årets förändring

 

2019

 

2018

Ingående balans

 

89 168

 

81 078

Ny-, till- och ombyggnation

 

2 762

 

2 837

varav aktiverade räntekostnader

 

28

 

23

Förvärv

 

3 350

 

2 455

Försäljningar

 

–4 496

 

–2 745

Värdeförändring

 

4 276

 

5 326

Valutakursomräkning

 

108

 

217

Utgående balans

 

95 168

 

89 168

 

 

 

 

 

Specifikation taxeringsvärde

 

 

 

 

Byggnader

 

24 939

 

24 717

Mark

 

10 181

 

8 853

Summa taxeringsvärde

 

35 120

 

33 570

 

 

 

 

 

Intäkter från förvaltningsfastigheter

 

5 717

 

5 577

Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter

 

1 609

 

1 629

Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan.

 

 

Kontor

 

Samhälls­
fastigheter

 

Lager/logistik

 

Handel

 

Lätt industri

 

Projekt och mark

Årets förändring per kategori

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

Ingående balans

 

41 744

 

37 542

 

20 255

 

19 055

 

13 635

 

11 128

 

7 115

 

6 982

 

2 029

 

2 245

 

4 390

 

4 126

Kategoriförskjutningar

 

394

 

311

 

531

 

–7

 

305

 

41

 

668

 

220

 

42

 

44

 

–1 939

 

–609

Ny-, till- och ombyggnation

 

862

 

775

 

257

 

338

 

302

 

499

 

343

 

74

 

41

 

273

 

957

 

878

Förvärv

 

1 183

 

1 238

 

1 545

 

2

 

144

 

1 001

 

1

 

150

 

 

11

 

477

 

53

Försäljningar

 

–1 347

 

–441

 

–2 017

 

–477

 

–19

 

–524

 

–1 011

 

–365

 

–97

 

–645

 

–5

 

–293

Värdeförändring

 

1 734

 

2 102

 

1 136

 

1 344

 

1 021

 

1 490

 

126

 

54

 

105

 

101

 

154

 

235

Valutakursomräkning

 

97

 

217

 

9

 

0

 

2

 

0

 

 

 

 

0

 

 

0

Utgående balans

 

44 667

 

41 744

 

21 716

 

20 255

 

15 390

 

13 635

 

7 242

 

7 115

 

2 119

 

2 029

 

4 034

 

4 390

Moderbolaget äger inga fastigheter.

Årets investeringar

Castellum har under 2019 investerat för totalt 6 112 Mkr (5 292), varav 3 350 Mkr (2 455) avsåg förvärv och 2 762 Mkr (2 837) avsåg ny-, till- och ombyggnation.

Väsentliga åtaganden

Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,2 miljarder kr utöver vad som redovisas i balansräkningen.

Påbörjade större investeringar

Fastighet

 

Investering, Mkr

 

Varav kvar, Mkr

 

Färdigställd

Öskaret 1, Stockholm

 

638

 

248

 

Kv 4 2020

Dragarbrunn 21:1, Stockholm

 

443

 

316

 

Kv 4 2021

GreenHaus, Helsingborg

 

305

 

268

 

Kv 2 2022

HLP etapp 2, Göteborg

 

294

 

68

 

Kv 2 2020

Masthugget 26:1, Göteborg

 

238

 

103

 

Kv 4 2020

Värderingsmodell

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde.

Fastighetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3.

Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för ”riskpremie”. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Intern värdering

Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2019 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden.

Antaganden kassaflöde

Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

 

 

2019

Antaganden i värderingen år 1

 

Samhälls­fastighet

 

Kontor

 

Handel

 

Logistik

 

Industri

 

Totalt

Hyresvärde kr/kvm

 

1 894

 

1 861

 

1 372

 

929

 

969

 

1 520

Vakansgrad

 

4%

 

8%

 

6%

 

7%

 

5%

 

8%

Direkta fastighetskostnader kr/kvm

 

336

 

386

 

228

 

166

 

180

 

321

Indirekta fastighetskostnader kr/kvm

 

35

 

36

 

33

 

25

 

26

 

32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2018

Antaganden i värderingen år 1

 

Samhälls­fastighet

 

Kontor

 

Handel

 

Logistik

 

Industri

 

Totalt

Hyresvärde kr/kvm

 

1 801

 

1 754

 

1 337

 

872

 

885

 

1 405

Vakansgrad

 

3%

 

8%

 

6%

 

8%

 

5%

 

6%

Direkta fastighetskostnader kr/kvm

 

325

 

368

 

247

 

164

 

176

 

277

Indirekta fastighetskostnader kr/kvm

 

35

 

35

 

32

 

25

 

26

 

31

Antaganden avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta om 3%, inflation om 1,5% samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas exempelvis till kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%. Riskpremien uppgår i genomsnitt till 6,3% med ett intervall om 2,4%–11,7%

För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55–65% gjorts beroende på fastighetskategori.

Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. Av tabell nedan framgår genomsnittligt avkastningskrav per fastighetskategori.

Fastighetskategori

 

2019-12-31

 

2018-12-31

Kontor

 

5,0%

 

5,1%

Samhällsfastigheter

 

4,8%

 

5,0%

Lager/Logistik

 

5,6%

 

5,8%

Handel

 

5,8%

 

5,9%

Lätt industri

 

6,6%

 

6,9%

Totalt

 

5,1%

 

5,3%

Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.

Genomsnittlig värderingsyield för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,1% (5,3%).

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

 

2019

 

2018

Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning

 

4 113

 

3 945

Återläggning uthyrning och fastighetsadministration

 

374

 

374

Återläggning Coworking

 

–5

 

Driftsöverskott ej färdigställda projekt

 

–22

 

–21

Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året

 

55

 

104

Sålda fastigheter

 

–60

 

–153

Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark

 

4 455

 

4 249

Justerat för:

 

 

 

 

Indexjustering 2020, 1% (2%)

 

94

 

130

Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%

 

228

 

190

Fastighetsadministration 30 kr/kvm

 

–128

 

–132

Normaliserat driftsöverskott

 

4 649

 

4 437

Värdering exkl. byggrätter om 520 Mkr (672)

 

90 614

 

84 106

Genomsnittlig värderingsyield

 

5,1%

 

5,3%

Projekt och byggrätter

Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 600 kr/kvm (1 500).

Fastighetsbeståndets värde

Den interna värderingen uppgår till 95 168 Mkr (89 168), vilket motsvarar en värdeförändring om 5% (6%). Av värdet avser ca 4%, dvs 3 702 Mkr, fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 259 Mkr. Nedan framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.

Fastighetsvärde, Mkr 2019-12-31

 

Kontor

 

Samhälls-
fastigheter

 

Lager/
Logistik

 

Handel

 

Lätt industri

 

Projekt & Mark

 

Summa

Mitt

 

10 627

 

8 612

 

1 252

 

1 820

 

347

 

250

 

22 908

Öresund

 

11 225

 

3 370

 

1 983

 

851

 

339

 

858

 

18 626

Stockholm

 

11 138

 

5 619

 

5 197

 

3 461

 

717

 

2 152

 

28 284

Väst

 

10 726

 

2 127

 

6 958

 

1 110

 

716

 

774

 

22 411

Norr

 

92

 

1 988

 

 

 

 

 

2 080

Finland

 

859

 

 

 

 

 

 

859

Summa

 

44 667

 

21 716

 

15 390

 

7 242

 

2 119

 

4 034

 

95 168

Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/–5–10% ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/–5% ett värdeintervall om 90 410–99 926 Mkr motsvarande +/–4 758 Mkr.

 

 

Påverkan på värde, Mkr

Känslighetsanalys +/–1% (enhet)

 

Kontor

 

Samhällsfastighet

 

Lager/Logistik

 

Handel

 

Lätt industri

Hyresvärde

 

593

 

282

 

200

 

93

 

27

Ekonomisk uthyrningsgrad

 

593

 

282

 

200

 

93

 

27

Fastighetskostnader

 

130

 

54

 

40

 

17

 

6

Avkastningskrav +

 

–6 438

 

–3 378

 

–2 051

 

–944

 

–242

Avkastningskrav –

 

8 589

 

4 349

 

2 641

 

1 281

 

328

Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 178 fastigheter motsvarande värdemässigt 55% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 51 790 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5–10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 52 713 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 923 Mkr motsvarande 1,8%. Bruttoavvikelserna var 1 195 Mkr respektive –2 104 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/– 5–10%.