|
|
Koncern |
||
---|---|---|---|---|
Specifikation årets förändring |
|
2019 |
|
2018 |
Ingående balans |
|
89 168 |
|
81 078 |
Ny-, till- och ombyggnation |
|
2 762 |
|
2 837 |
varav aktiverade räntekostnader |
|
28 |
|
23 |
Förvärv |
|
3 350 |
|
2 455 |
Försäljningar |
|
–4 496 |
|
–2 745 |
Värdeförändring |
|
4 276 |
|
5 326 |
Valutakursomräkning |
|
108 |
|
217 |
Utgående balans |
|
95 168 |
|
89 168 |
|
|
|
|
|
Specifikation taxeringsvärde |
|
|
|
|
Byggnader |
|
24 939 |
|
24 717 |
Mark |
|
10 181 |
|
8 853 |
Summa taxeringsvärde |
|
35 120 |
|
33 570 |
|
|
|
|
|
Intäkter från förvaltningsfastigheter |
|
5 717 |
|
5 577 |
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter |
|
1 609 |
|
1 629 |
Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan.
|
|
Kontor |
|
Samhälls |
|
Lager/ |
|
Handel |
|
Lätt industri |
|
Projekt och mark |
||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Årets förändring per kategori |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
Ingående balans |
|
41 744 |
|
37 542 |
|
20 255 |
|
19 055 |
|
13 635 |
|
11 128 |
|
7 115 |
|
6 982 |
|
2 029 |
|
2 245 |
|
4 390 |
|
4 126 |
Kategoriförskjutningar |
|
394 |
|
311 |
|
531 |
|
–7 |
|
305 |
|
41 |
|
668 |
|
220 |
|
42 |
|
44 |
|
–1 939 |
|
–609 |
Ny-, till- och ombyggnation |
|
862 |
|
775 |
|
257 |
|
338 |
|
302 |
|
499 |
|
343 |
|
74 |
|
41 |
|
273 |
|
957 |
|
878 |
Förvärv |
|
1 183 |
|
1 238 |
|
1 545 |
|
2 |
|
144 |
|
1 001 |
|
1 |
|
150 |
|
– |
|
11 |
|
477 |
|
53 |
Försäljningar |
|
–1 347 |
|
–441 |
|
–2 017 |
|
–477 |
|
–19 |
|
–524 |
|
–1 011 |
|
–365 |
|
–97 |
|
–645 |
|
–5 |
|
–293 |
Värdeförändring |
|
1 734 |
|
2 102 |
|
1 136 |
|
1 344 |
|
1 021 |
|
1 490 |
|
126 |
|
54 |
|
105 |
|
101 |
|
154 |
|
235 |
Valutakursomräkning |
|
97 |
|
217 |
|
9 |
|
0 |
|
2 |
|
0 |
|
– |
|
– |
|
– |
|
0 |
|
– |
|
0 |
Utgående balans |
|
44 667 |
|
41 744 |
|
21 716 |
|
20 255 |
|
15 390 |
|
13 635 |
|
7 242 |
|
7 115 |
|
2 119 |
|
2 029 |
|
4 034 |
|
4 390 |
Moderbolaget äger inga fastigheter.
Årets investeringar
Castellum har under 2019 investerat för totalt 6 112 Mkr (5 292), varav 3 350 Mkr (2 455) avsåg förvärv och 2 762 Mkr (2 837) avsåg ny-, till- och ombyggnation.
Väsentliga åtaganden
Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,2 miljarder kr utöver vad som redovisas i balansräkningen.
Fastighet |
|
Investering, Mkr |
|
Varav kvar, Mkr |
|
Färdigställd |
---|---|---|---|---|---|---|
Öskaret 1, Stockholm |
|
638 |
|
248 |
|
Kv 4 2020 |
Dragarbrunn 21:1, Stockholm |
|
443 |
|
316 |
|
Kv 4 2021 |
GreenHaus, Helsingborg |
|
305 |
|
268 |
|
Kv 2 2022 |
HLP etapp 2, Göteborg |
|
294 |
|
68 |
|
Kv 2 2020 |
Masthugget 26:1, Göteborg |
|
238 |
|
103 |
|
Kv 4 2020 |
Värderingsmodell
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde.
Fastighetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för ”riskpremie”. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.
Intern värdering
Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2019 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden.
Antaganden kassaflöde
Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
|
|
2019 |
||||||||||
Antaganden i värderingen år 1 |
|
Samhällsfastighet |
|
Kontor |
|
Handel |
|
Logistik |
|
Industri |
|
Totalt |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Hyresvärde kr/kvm |
|
1 894 |
|
1 861 |
|
1 372 |
|
929 |
|
969 |
|
1 520 |
Vakansgrad |
|
4% |
|
8% |
|
6% |
|
7% |
|
5% |
|
8% |
Direkta fastighetskostnader kr/kvm |
|
336 |
|
386 |
|
228 |
|
166 |
|
180 |
|
321 |
Indirekta fastighetskostnader kr/kvm |
|
35 |
|
36 |
|
33 |
|
25 |
|
26 |
|
32 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2018 |
||||||||||
Antaganden i värderingen år 1 |
|
Samhällsfastighet |
|
Kontor |
|
Handel |
|
Logistik |
|
Industri |
|
Totalt |
Hyresvärde kr/kvm |
|
1 801 |
|
1 754 |
|
1 337 |
|
872 |
|
885 |
|
1 405 |
Vakansgrad |
|
3% |
|
8% |
|
6% |
|
8% |
|
5% |
|
6% |
Direkta fastighetskostnader kr/kvm |
|
325 |
|
368 |
|
247 |
|
164 |
|
176 |
|
277 |
Indirekta fastighetskostnader kr/kvm |
|
35 |
|
35 |
|
32 |
|
25 |
|
26 |
|
31 |
Antaganden avkastningskrav
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta om 3%, inflation om 1,5% samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas exempelvis till kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%. Riskpremien uppgår i genomsnitt till 6,3% med ett intervall om 2,4%–11,7%
För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55–65% gjorts beroende på fastighetskategori.
Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kreditkostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. Av tabell nedan framgår genomsnittligt avkastningskrav per fastighetskategori.
Fastighetskategori |
|
2019-12-31 |
|
2018-12-31 |
---|---|---|---|---|
Kontor |
|
5,0% |
|
5,1% |
Samhällsfastigheter |
|
4,8% |
|
5,0% |
Lager/Logistik |
|
5,6% |
|
5,8% |
Handel |
|
5,8% |
|
5,9% |
Lätt industri |
|
6,6% |
|
6,9% |
Totalt |
|
5,1% |
|
5,3% |
Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.
Genomsnittlig värderingsyield för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,1% (5,3%).
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr |
|
2019 |
|
2018 |
---|---|---|---|---|
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning |
|
4 113 |
|
3 945 |
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration |
|
374 |
|
374 |
Återläggning Coworking |
|
–5 |
|
– |
Driftsöverskott ej färdigställda projekt |
|
–22 |
|
–21 |
Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året |
|
55 |
|
104 |
Sålda fastigheter |
|
–60 |
|
–153 |
Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark |
|
4 455 |
|
4 249 |
Justerat för: |
|
|
|
|
Indexjustering 2020, 1% (2%) |
|
94 |
|
130 |
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% |
|
228 |
|
190 |
Fastighetsadministration 30 kr/kvm |
|
–128 |
|
–132 |
Normaliserat driftsöverskott |
|
4 649 |
|
4 437 |
Värdering exkl. byggrätter om 520 Mkr (672) |
|
90 614 |
|
84 106 |
Genomsnittlig värderingsyield |
|
5,1% |
|
5,3% |
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 600 kr/kvm (1 500).
Fastighetsbeståndets värde
Den interna värderingen uppgår till 95 168 Mkr (89 168), vilket motsvarar en värdeförändring om 5% (6%). Av värdet avser ca 4%, dvs 3 702 Mkr, fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 259 Mkr. Nedan framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.
Fastighetsvärde, Mkr 2019-12-31 |
|
Kontor |
|
Samhälls- |
|
Lager/ |
|
Handel |
|
Lätt industri |
|
Projekt & Mark |
|
Summa |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Mitt |
|
10 627 |
|
8 612 |
|
1 252 |
|
1 820 |
|
347 |
|
250 |
|
22 908 |
Öresund |
|
11 225 |
|
3 370 |
|
1 983 |
|
851 |
|
339 |
|
858 |
|
18 626 |
Stockholm |
|
11 138 |
|
5 619 |
|
5 197 |
|
3 461 |
|
717 |
|
2 152 |
|
28 284 |
Väst |
|
10 726 |
|
2 127 |
|
6 958 |
|
1 110 |
|
716 |
|
774 |
|
22 411 |
Norr |
|
92 |
|
1 988 |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
2 080 |
Finland |
|
859 |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
859 |
Summa |
|
44 667 |
|
21 716 |
|
15 390 |
|
7 242 |
|
2 119 |
|
4 034 |
|
95 168 |
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/–5–10% ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/–5% ett värdeintervall om 90 410–99 926 Mkr motsvarande +/–4 758 Mkr.
|
|
Påverkan på värde, Mkr |
||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Känslighetsanalys +/–1% (enhet) |
|
Kontor |
|
Samhällsfastighet |
|
Lager/Logistik |
|
Handel |
|
Lätt industri |
Hyresvärde |
|
593 |
|
282 |
|
200 |
|
93 |
|
27 |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
|
593 |
|
282 |
|
200 |
|
93 |
|
27 |
Fastighetskostnader |
|
130 |
|
54 |
|
40 |
|
17 |
|
6 |
Avkastningskrav + |
|
–6 438 |
|
–3 378 |
|
–2 051 |
|
–944 |
|
–242 |
Avkastningskrav – |
|
8 589 |
|
4 349 |
|
2 641 |
|
1 281 |
|
328 |
Ovanstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav.
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har 178 fastigheter motsvarande värdemässigt 55% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 51 790 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5–10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 52 713 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 923 Mkr motsvarande 1,8%. Bruttoavvikelserna var 1 195 Mkr respektive –2 104 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%.
Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/– 5–10%.