Värdering fastigheter

Intern värdering

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2020 värderat samtliga fastigheter internt. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en tioårig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5 %, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 750 kr/kvm (1 600). Ytterligare information om värderingen framgår av not 13.

Räkneexempel för den interna värderingen

För att åskådliggöra den tioåriga kassaflödesmodellen har nedan exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden endast har till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

  • Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96 % år 2025.
  • Driftsöverskott år 2020 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheter, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
  • Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5 % per år under kalkylperioden.
  • Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
  • Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 4 089 mkr.
  • Avkastningskravet, d.v.s. diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:

 

 

Avkastningskrav

 

Andel av kapital

 

Vägt avkastningskrav

Eget kapital

 

9 %

 

37 %

 

3,3 %

Lånat kapital

 

5 %

 

63 %

 

3,2 %

Vägt avkastningskrav

 

 

 

100 %

 

6,5 %

Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader
Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader (Line Diagram)

mkr

 

2020

 

2021

 

2022

 

2023

 

2024

 

2025

 

2026

 

2027

 

2028

 

2029

 

2030

Hyresvärde

 

6 503

 

6 603

 

6 705

 

6 808

 

6 913

 

7 019

 

7 127

 

7 237

 

7 349

 

7 462

 

7 577

Hyresintäkter

 

5 952

 

6 141

 

6 303

 

6 400

 

6 567

 

6 719

 

6 835

 

7 020

 

7 128

 

7 238

 

7 349

Ekonomisk uthyrningsgrad

 

93 %

 

93 %

 

94 %

 

94 %

 

95 %

 

96 %

 

96 %

 

97 %

 

97 %

 

97 %

 

97 %

Fastighetskostnader

 

–1 308

 

–1 328

 

–1 348

 

–1 368

 

–1 388

 

–1 409

 

–1 430

 

–1 452

 

–1 473

 

–1 496

 

–1 518

Driftsöverskott = kassaflöde

 

4 644

 

4 813

 

4 955

 

5 032

 

5 179

 

5 310

 

5 405

 

5 568

 

5 655

 

5 742

 

5 831

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diskonterat kassaflöde år 1–9

 

36 106

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diskontering kassaflöde

 

 

 

 

Diskontering restvärde år 10

 

59 267

 

 

 

 

104 025

 

 

 

Diskontering restvärde

 

Antaget värde projekt, mark, byggrätter

 

4 089

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Summa fastighetsvärde

 

99 462

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta 3,3 %, inflation 1,5 % samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och består av en generell respektive individuell risk. Generell risk avspeglar att fastighetsplacering dels inte är lika likvid som en obligation, dels är beroende av den allmäna ekonomiska utvecklingen. Individuell risk är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av ett antal faktorer såsom fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten, teknisk standard m.m. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0 %. Riskpremien uppgår i genomsnitt till 5,8 % med ett intervall om 2,5–11,3 %.

Antagande om kostnaden för lånat kapital har gjorts om 5,0 %. och utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrad om 55–65 % gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera bedömt tioårigt framtida kassaflöde. Diskontering av restvärde sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Genomsnittlig värderingsyield, mkr

(Exklusive projekt/mark och byggrätter)

 

2020

 

2019

Driftsöverskott fastigheter

 

4 771

 

4 455

+ Indexjustering 2020, 1 %

 

294

 

94

+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94 %

 

17

 

228

– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm

 

–133

 

–128

Normaliserat driftsöverskott

 

4 949

 

4 649

Värdering (exklusive byggrätter om 608 mkr)

 

98 953

 

90 614

Genomsnittlig värderingsyield

 

5,0 %

 

5,1 %

Värderingsyield per kategori

 

2020

 

2019

Kontor

 

4,9 %

 

5,0 %

Samhällsfastigheter

 

4,8 %

 

4,8 %

Lager/Logistik

 

5,2 %

 

5,6 %

Handel

 

5,5 %

 

5,8 %

Lätt industri

 

5,9 %

 

6,6 %

Totalt

 

5,0 %

 

5,1 %

Antaganden i värderingen år 1

 

2020

 

2019

Hyresvärde kr/kvm

 

1 534

 

1 520

Vakansgrad

 

7 %

 

8 %

Direkta fastighetskostnader, kr/kvm

 

286

 

321

Indirekta fastighetskostnader, kr/kvm

 

31

 

32

Osäkerhetsintervall

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5–10 % ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5 % ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 97 890–108 194 mkr motsvarande –/+ 5 152 mkr.

Värdeförändringar

Såväl intresset för fastighetsinvesteringar (som första halvåret var något avvaktande) som tillgången till kapital har stärkts under andra halvåret, vilket medfört en stabil och stark fastighetsmarknad trots att pandemins effekter fullt ut ännu inte är överblickbara. Dock sker viss differentiering mellan olika fastighetsslag där säkra kassaflöden fortsatt är speciellt intressanta. Castellum redovisar orealiserade värdeförändringar om 3 712 mkr (4 276). Vidare redovisas försäljning om 151 mkr (–358), vilket främst utgör tilläggsköpeskilling från försäljning av fastigheten Archimedes i Stockholm under år 2018 (detaljplanen har i år vunnit laga kraft och därmed är affären slutligt reglerad) samt avyttring av fem fastigheter till ett pris som översteg värderingen med ca 30 mkr.

Castellum ingick i slutet av 2020 avtal om försäljning av en fastighetsportfölj till Blackstone för ca 18,1 mdkr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om ca 900 mkr, innebärande ett underliggande fastighetsvärde om ca 19 mdkr. Försäljningen var uppdelad i två steg:

  • Portfölj nr 1 med ett försäljningspris netto om ca 5 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 4,8 mdkr, med frånträde i början av februari. Affären var villkorad av Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) och redovisas därmed som såld under första kvartalet 2021.
  • Portfölj nr 2 med ett försäljningspris netto om ca 13,1 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 12,7 mdkr, med frånträde i månadsskiftet mars/april. Affären var villkorad av såväl Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) som att förvärvet av Entra genomfördes (erbjudandet drogs tillbaka i februari 2021).

Ovan nämna portföljer uppvisar orealiserade värdeförändringar sista kvartalet om ca 1,6 mdkr. Portföljpremie har ej beaktats vilket uppgår till ca 3 % av försäljningspriset netto eller 20 bp i avkastningskrav. Portföljpremien realiseras som en värdeförändring först vid frånträdet och uppgår till ca 550 mkr.

Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –120 mkr (–111).

Värdeförändring

 

2020

 

2019

Kassaflöde

 

502

 

1 638

Projektvinst/Byggrätter

 

780

 

532

Avkastningskrav

 

2 065

 

1 742

Förvärv

 

365

 

364

Orealiserad värdeförändring

 

3 712

 

4 276

D:o i %

 

3,7 %

 

4,7 %

Försäljningar

 

151

 

–358

Summa

 

3 863

 

3 918

D:o i %

 

3,9 %

 

4,3 %

Totalavkastning

Avseende fastigheternas totalavkastning, d.v.s. summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.

Castellum har haft en totalavkastning de senaste tio åren om 8,7 % (5,7 % direktavkastning och 3,0 % värdeförändring). Under 2020 var totalavkastningen 9,9 % (5,0 % direktavkastning och 4,9 % värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomförs.

 

 

 

 

3 år

 

10 år

 

 

1 år

 

snitt/år

 

snitt/år

Totalavkastning

 

 

 

 

 

 

Fastigheter

 

9,9 %

 

10,2 %

 

8,7 %

Castellumaktien

 

–1,6 %

 

18,7 %

 

14,4 %

Nasdaq Stockholm (SIX Return)

 

14,8 %

 

14,0 %

 

11,4 %

Fastighetsindex Sverige (EPRA)

 

–4,3 %

 

19,2 %

 

16,0 %

Fastighetsindex Europa (EPRA)

 

–10,0 %

 

2,5 %

 

8,5 %

Fastighetsindex Eurozone (EPRA)

 

–7,4 %

 

1,0 %

 

8,0 %

Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)

 

–15,9 %

 

–1,5 %

 

7,1 %

Värdeförändring

 

 

 

 

 

 

Värdeförändring fastigheter ovägt

 

3,9 %

 

4,8 %

 

3,3 %

Inflation

 

0,5 %

 

1,4 %

 

0,9 %

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 54 % av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 54 920 mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5–10 %, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 55 666 mkr, d.v.s. en nettoavvikelse om 746 mkr motsvarande 1,4 %. Bruttoavvikelserna var 1 130 mkr respektive –1 876 mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5,4 %.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/– 5–10 %.

Intern vs. extern värdering, mkr

 

 

2020

 

2019

 

2018

 

2017

Extern värderare

 

54 920

 

51 790

 

48 345

 

43 147

Andel extern av intern

 

54 %

 

55 %

 

56 %

 

53 %

Extern vs intern

 

–746

 

–923

 

–1 322

 

–130

D:o i %

 

–1,4 %

 

–1,8 %

 

–2,7 %

 

–0,3 %

Bruttoavvikelse positiva

 

1 130

 

1 182

 

995

 

1 328

Bruttoavvikelse negativa

 

–1 876

 

–2 104

 

–2 314

 

–1 458

Genomsnittlig avvikelse

 

5,4 %

 

6,2 %

 

6,7 %

 

6,4 %