Finansiering

Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesituation samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej ska överstiga 50 % och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200 %.

Per den 31 december 2020 uppgick Castellums tillgångar till 110 mdkr samtidigt som belåningsgraden var 44 %, medan räntetäckningsgraden under året uppgick till 530 %.

Kapitalförsörjning 2020-12-31
Kapitalförsörjning 2020-12-31 (Pie Chart)
Fördelning av finansiering 2020-12-31
Fördelning av finansiering 2020-12-31 (Pie Chart)
Säkerställning av krediter 2020-12-31
Säkerställning av krediter 2020-12-31 (Pie Chart)

Finanspolicy och uppföljning

Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den, av styrelsen, fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat. Castellum påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till såväl revisions- och finansutskottet som till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn.

Castellum följer regelbundet upp och övervakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden om intjäning, nettoinvesteringsvolym, fastigheternas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till covenanter i kreditavtal och ränteriskexponering. Koncernen genomför även känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknadsräntan och fastighetsvärdena, påverkar balansräkning och intjäning.

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

 

 

Policy

 

Åtaganden

 

Utfall

Belåningsgrad

 

Ej över 50 %

 

Ej över 65 %

 

44 %

Räntetäckningsgrad

 

Minst 200 %

 

Minst 150 %

 

530 %

Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar

 

 

 

Ej över 45 %

 

7 %

Finansieringsrisk

 

 

 

 

 

 

– genomsnittlig kapitalbindning

 

Minst 2 år

 

 

 

3,8 år

– förfall inom 1 år

 

Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade kreditavtal

 

 

 

14 %

– genomsnittlig kreditprislöptid

 

Minst 1,5 år

 

 

 

3,0 år

– likviditetsbuffert

 

Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 mkr samt 4,5 månaders kommande låneförfall

 

 

 

Uppfyllt

Ränterisk

 

 

 

 

 

 

– genomsnittlig räntebindning

 

1,5–4,5 år

 

 

 

2,6 år

– förfall inom 6 månader

 

Högst 50 %

 

 

 

44 %

Kredit- och motpartsrisk

 

 

 

 

 

 

– ratingrestriktion

 

Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+

 

 

 

Uppfyllt

Valutarisk

 

 

 

 

 

 

– omräkningsexponering

 

Eget kapital säkras ej

 

 

 

Uppfyllt

– transaktionsexponering

 

Hanteras om överstigande 25 mkr

 

 

 

Uppfyllt

Finansiell strategi

Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för öppenhet och transparens. Strategin ska återspeglas i finanspolicyn – allt för att säkerställa riskhantering genom god kontroll. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar: diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet.

Castellums fem hörnstenar avseende finansiering

Diversifiering

Castellum ska ha en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart.

Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Castellum ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov.

Castellums räntebärande finansiering netto uppgick vid årsskiftet till 45,6 mdkr, varav 38 mdkr utgjorde kapitalmarknadsfinansiering (MTN-program om 19,3 mdkr, EMTN-program om 9,8 mdkr SEK, samt certifikatsprogram om 8,8 mdkr) motsvarande 83 % och resterande del utgjordes av lån i främst större nordiska banker och kreditinstitut. Vad avser kapitalbindningen uppgick den vid årsskiftet till 3,8 år i genomsnitt och intervallet för lånen var från 1 månad till 20 år.

Likviditet

Castellum ska ha tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter för att snabbt kunna möta verksamhetens behov och de möjligheter som ges. Vidare ska revolverande kreditfaciliteter finnas i syfte att minska behovet av att likviditetsöverskott måste placeras.

Vid årsskiftet hade Castellum 63,5 mdkr i kreditavtal, varav 45,6 mdkr var nyttjat.

Styrka

Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 50 % och en räntetäckningsgrad om minst 200 %. Styrkan i vår fastighetsportfölj förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföljens sammansättning.

Castellum ska reducera risken för plötslig negativ påverkan på finansnettot, som en följd av förändringar i det allmänna ränteläget och/eller bedömningen av Castellum som låntagare och som inte kan pareras av motverkande resultateffekter i den rörelsedrivande verksamheten.

Belåningsgraden var vid årsskiftet 44 % medan räntetäckningsgraden under 2020 uppgick till 530 %.

Transparens

Castellum ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare och investerare och har som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering.

Flexibilitet

Castellum ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projektutveckling. Våra revolverande kreditfaciliteter ska ge oss god flexibilitet att dra och återbetala med kort framförhållning utan extra kostnad. Vidare ska Castellum ha tillgång till flexibilitet avseende såväl priskonstruktion (fast respektive rörligt) som löptider.

Vid årsskiftet hade Castellum 25,5 mdkr i bankkreditavtal varav 18 mdkr utgjordes av revolverade kreditfaciliteter.

Ränterisk

Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat- och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och räntederivat. Så länge Stibor-räntan (tre månader) är negativ gäller dock för Castellums del att derivat i form av ränteswappar inte alltid ger en stabil kostnadsbild när dessa kombineras med banklån, eftersom inslag av golv för Stibor-räntan förekommer i enstaka fall. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärsplan samt förväntade in- och utflöden.

Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs främst av Riksbanken medan den långa marknadsräntan främst påverkas av andra faktorer, såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt men kan inte påverkas av Castellum.

Stigande marknadsräntor anses normalt bero på ökad ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses normalt ha motsatta orsaker och effekter. Givet detta resonemang möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av bl.a. ökat utbud av fastighetsrelaterade obligationer i kapitalmarknaderna samt förändrat regelverk på främst bankkreditmarknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid.

För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom sex månader till max 50 % av nettolåneskulden och att genomsnittlig räntebindning ska ligga inom intervallet 1,5–4,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot.

Castellums strategi inkluderar att ha en räntetäckningsgrad om minst 200 %. För 2020 uppgick räntetäckningsgraden till 530 % (502). Per den 31 december 2020 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,6 år (3,3) medan andelen ränteförfall inom 6 månader var 44 %. För utnyttjad lånevolym var genomsnittlig kapitalbindning inkl. förlängningsoptioner vid periodens utgång 3,8 år (3,8), medan genomsnittlig kreditprislöptid vid samma tidpunkt var 3,0 år (3,2). Skuldkvoten vid utgången av året var 11 (10).

Räntenettot 2020 uppgick till –786 mkr (–782) med en genomsnittlig ränta om 1,9 % (2,0) och består av marknadsränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Genomsnittlig effektiv ränta per den 31 december 2020 var 1,69 % (1,82) exklusive outnyttjade kreditavtal och 1,82 % (1,99) inklusive outnyttjade kreditavtal.

Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymernas förfallosegment, medan kreditavgifter och kursdifferenser i MTN och EMTN rapporteras i segmentet 0–1 år.

Finansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finansiering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissättningen i kreditmarknaden.

Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbindningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuffert.

Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 63 500 mkr (60 604), varav långfristigt uppgick till 46 894 mkr (49 433) och kortfristigt till 16 606 mkr (11 171).

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 161 mkr (173) uppgick till 45 559 mkr (40 653), varav 29 127 mkr (27 512) avser utestående obligationer och 8 844 mkr (5 136) utestående företagscertifikat (nominellt 29 145 mkr respektive 8 853 mkr).

Under året har kreditfaciliteter i bank om ca 1 620 mkr nytecknats, ca 7 400 mkr förlängts och omförhandlats och ca 4 000 mkr avslutats. Vidare har Castellum under året emitterat nominellt 5 250 mkr inom ramen för Castellums svenska MTN-program, medan obligationer om nominellt 3 250 mkr har förfallit. I slutet av året höjdes rambeloppet för det svenska MTN-programmet till 25 000 mkr.

Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s.k. covenants, innebär att belåningsgraden inte får överstiga 65 % och att räntetäckningsgraden inte får understiga 150 %, samt för EMTN även att andelen säkerställd upplåning inte får överstiga 45 % av koncernens totala tillgångar, något Castellum uppfyller med god marginal; 44 %, 530 %, respektive 7 %.

Kreditförfallostruktur 2020-12-31

 

 

 

 

Utnyttjat i

Förfallotidpunkt

 

mkr

 

Bank

 

MTN/Cert

 

Totalt

 

Andel, %

0–1 år

 

16 606

 

2 071

 

13 795

 

15 866

 

35 %

1–2 år

 

9 310

 

814

 

3 996

 

4 810

 

11 %

2–3 år

 

16 799

 

880

 

7 619

 

8 499

 

19 %

3–4 år

 

2 456

 

11

 

2 445

 

2 456

 

5 %

4–5 år

 

8 204

 

11

 

3 793

 

3 804

 

8 %

>5 år

 

10 125

 

3 801

 

6 323

 

10 124

 

22 %

Totalt

 

63 500

 

7 588

 

37 971

 

45 559

 

100 %

Ränteförfallostruktur 2020-12-31

Kreditavtal

 

mkr2)

 

Andel, %

 

Snittränta, %1)

 

Genom­snittlig räntebind., år

0–1 år

 

22 588

 

50 %

 

1,62 %

 

0,2

1–2 år

 

3 148

 

7 %

 

0,92 %

 

1,5

2–3 år

 

5 603

 

12 %

 

2,47 %

 

2,8

3–4 år

 

1 797

 

4 %

 

1,06 %

 

3,5

4–5 år

 

2 599

 

6 %

 

1,31 %

 

4,5

>5 år

 

9 824

 

21 %

 

1,86 %

 

7,8

Totalt

 

45 559

 

100 %

 

1,69 %

 

2,6

1.

Inklusive avgifter i utnyttjade kreditavtal samt kursdifferenser i MTN.

2.

Beräknat på nettovolym räntebärande skuld och derivat.

Kredit- och motpartsrisk

Med kredit- och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra sina åtaganden, som tillhandahållandet av likviditet eller betalning. Kredit- och motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget främst utgörs av större nordiska banker.

Valutarisk

Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat- och balansräkning samt kassaflöde p.g.a. förändringar i valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark och Finland till ett värde om 9 091 mkr (7 333), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Vad avser omräkningsexponering ska som grundregel eget kapital inte säkras medan transaktionsexponeringen ska hanteras om exponeringen i någon valuta överstiger ett motvärde om 25 mkr.

Säkerställning av räntebärande skulder

Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och åtagandena inkluderar även vissa s.k. covenants. Även Castellums obligationer under EMTN-programmet omfattas av finansiella covenanter.

Utfärdade obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om 45 559 mkr (40 653) var 7 588 mkr (7 249) säkerställda med pantbrev och 37 971 mkr (33 404) icke säkerställda, vilket innebär att ca 17 % (18) av utestående låneskuld vad säkerställd. Castellums andel icke säkerställda tillgångar uppgick till 61 % (57) vid årets utgång. Säkerställd upplåning i förhållande till totala tillgångar uppgick till 7 % (7).

Utfärdade åtaganden i kreditavtal och EMTN innebär att belåningsgraden inte får överstiga 65 % och att räntetäckningsgraden inte får understiga 150 %, samt att andelen säkerställd upplåning inte får överstiga 45 % av koncernens totala tillgångar. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kreditgivare med bl.a. finansiell information såsom årsredovisningar, delårsrapporter och fastighetsvärderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering och för obligationsinnehavare finns rätt till förtida återbetalning vid ändrat majoritetsägande i Castellum AB.

Derivat

Räntederivat

I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9 ska derivat marknadsvärderas. För räntederivat innebär det att ett över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt inte marknadsvärderas.

Valutaderivat

Castellums behov av finansiering i danska kronor och euro kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor respektive euro, dels genom valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IFRS 9 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IFRS 9, vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat.

Organisation

Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bl.a. för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt koncernmässig cash management. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s.k. back-office och compliance-funktion.

Börsnoterade fastighetsbolag
Börsnoterade fastighetsbolag (Graphic)

Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3-rapport 2020.

Kreditförfallostruktur
Kreditförfallostruktur (Bar Graph)

Bank-TL: Bank Term Loan. RCF-Rambelopp: Revolving Credit Facility – Rambelopp

Utveckling kapitalmarknadsfinansiering 2014–2020
Utveckling kapitalmarknadsfinansiering 2014–2020 (Bar Graph)

Aktuell förteckning över utestående MTN-obligationer finns på www.castellum.se

Finansieringsfaciliteter

Lån-/facilitetstyp

 

Ram-/ facilitetsvolym

 

Utnyttjat
2020-12-31

MTN-obligationer, mkr1)

 

25 000

 

19 300

EMTN-obligationer, meur1)

 

2 000

 

981

Certifikat1)

 

10 000

 

8 853

Banklån inkl. checkkrediter

 

25 529

 

7 588

1.

Nominell volym

Säkerställd upplåning

 

 

2020-12-31

Andel säkerställd upplåning av total upplåning

 

17 %

Andel säkerställd upplåning av totala fastighetsvärden

 

7 %

Andel säkerställd upplåning av totala tillgångar

 

7 %