Koncernens resultat

Castellums affärsmodell bygger på investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.

Castellum äger 642 fastigheter fördelade på ca 4,4 miljoner kvm i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Fastigheterna återfinns i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service.

Castellum arbetar långsiktigt och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna genomförs i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Verksamheten består av tre olika områden:

Förvaltning

Genom kundnära förvaltning som bygger på affärsmässighet, hållbarhet och innovation bidrar Castellum till att kunderna når sina affärsmål.

Projektutveckling

Castellum ska kontinuerligt investera i befintligt bestånd och utveckla nytt, vilket ger en kvalitetsförflyttning till ett mer hållbart och värdesäkert bestånd samt ökad intjäningsförmåga. Därtill ska Castellum vara en aktiv aktör som bidrar till städers utveckling och tillväxt.

Transaktion

Castellum utvecklar kontinuerligt fastighetsbeståndet för att stärka Castellums position som den ledande aktören i nordiska tillväxtstäder.

Castellums resultat 2020

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet, d.v.s. resultat exklusive fövärvskostnader och finansieringsavgifter för förvärv, värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari–december 2020 till 3 380 mkr (3 146), motsvarande 12,35 kr per aktie (11,52) – en förbättring med 7 %.

Segmentinformation

 

 

Intäkter

 

Förvaltningsresultat

mkr

 

2020

 

2019

 

2020

 

2019

Mitt

 

1 595

 

1 504

 

913

 

815

Väst

 

1 365

 

1 328

 

790

 

749

Öresund

 

1 262

 

1 176

 

747

 

665

Stockholm–Norr

 

1 611

 

1 651

 

1 025

 

1 008

Finland

 

59

 

58

 

8

 

22

Coworking

 

112

 

104

 

–10

 

1

Totalt

 

6 004

 

5 821

 

3 473

 

3 260

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 3 473 mkr (3 260) och koncernens redovisade resultat före skatt om 7 028 mkr (6 765) består av ofördelat förvaltningsresultat om –93 mkr (–114), förvärvskostnader –25 mkr (–9), finasieringsavgifter för förvärv –70 mkr (—), nedskrivning goodwill om — mkr (–179), värdeförändring fastigheter om 3 863 mkr (3 918) samt värdeförändring derivat om –120 mkr (–111).

Intäkter

Koncernens intäkter uppgick till 6 004 mkr (5 821) och inkluderar såväl rabatter om 119 mkr (90) som engångsersättning om 16 mkr (16) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Castellum har beviljat rabatter om 14 mkr i enlighet med det statliga hyresstödspaketet kopplat till covid-19, varav Castellum står för 50 %. Således har, av förenklingsskäl, nettobeloppet om 7 mkr minskat hyresintäkterna. Vidare har 20 mkr i engångsintäkter erhållits, vilket utgörs av ett antal försäkringsärenden som slutreglerades under andra kvartalet.

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 93,1 % (93,8), där beräkningen har ändrats till att enbart beakta vakanser till skillnad mot tidigare år då även rabatter ingick. Jämförelsesiffror har räknats om. Vidare bidrog coworkingbolaget United Spaces med intäkter om 112 mkr (104) under perioden.

Utveckling intäkter

mkr

 

2020

 

2019

 

Förändring, %

Jämförbart bestånd

 

5 377

 

5 259

 

2,2 %

Projektfastigheter

 

254

 

190

 

 

Transaktion

 

261

 

268

 

 

Coworking

 

112

 

104

 

 

Intäkter

 

6 004

 

5 821

 

3,1 %

Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 2,2 %, vilket förklaras av högre hyror om 2,8 % men även högre vakanser och rabatter om 0,6 %. Bruttouthyrningen (d.v.s. årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 644 mkr (411), varav 258 mkr (56) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningar uppgick till 405 mkr (435), varav 9 mkr (16) avsåg konkurser och 17 mkr (18) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen under perioden uppgick därmed till 239 mkr (–24). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för investeringar i ny-, till- och ombyggnation.

Nettouthyrning

 

 

Region

 

 

mkr

 

Mitt

 

Väst

 

Öresund

 

Stockholm

 

Norr

 

Finland

 

Totalt

Nytecknat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Befintligt

 

109

 

107

 

58

 

100

 

9

 

3

 

386

Investeringar

 

63

 

27

 

143

 

22

 

3

 

 

258

Totalt

 

172

 

134

 

201

 

122

 

12

 

3

 

644

Uppsagt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Uppsagt

 

–83

 

–95

 

–117

 

–99

 

–2

 

 

–396

Konkurser

 

–1

 

 

–7

 

–1

 

 

 

–9

Totalt

 

–84

 

–95

 

–124

 

–100

 

–2

 

 

–405

Nettouthyrning

 

88

 

39

 

77

 

22

 

10

 

3

 

239

D:o 2019

 

–44

 

–48

 

39

 

40

 

1

 

–12

 

–24

Kostnader

Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 170 mkr (1 235) motsvarande 279 kr/kvm (292). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna minskat med 6 %. Vidare uppgår kostnaderna för coworking till 120 mkr (99).

Fastighetsadministrationen uppgick till 379 mkr (374), motsvarande 90 kr/kvm (92).

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 149 mkr (163). I administrationskostnaderna ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till personer i koncernledningen om 14 mkr (10).

Under fjärde kvartalet offentliggjorde Castellum sin avsikt att lämna ett erbjudande till Entras aktieägare att förvärva det norska noterade fastighetsbolaget. Upparbetade förvärvskostnader uppgår till ca 25 mkr.

Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat per aktie (Bar Graph)
Utveckling av fastighetskostnader

mkr

 

2020

 

2019

 

Förändring, %

Jämförbart bestånd

 

1 048

 

1 119

 

–6,3 %

Projektfastigheter

 

61

 

51

 

 

Transaktion

 

61

 

65

 

 

Direkta fastighetskostnader

 

1 170

 

1 235

 

–5,3 %

Coworking

 

120

 

99

 

 

Fastighetsadministration

 

379

 

374

 

 

Centraladministration

 

149

 

163

 

 

Fastighetskostnader totalt

 

1 818

 

1 871

 

–2,8 %

Fastighetskostnader

kr/kvm

 

Kontor

 

Samhälls­fastig­heter

 

Lager/
logistik

 

Lätt industri

 

Handel

 

2020
Totalt

 

2019
Totalt

Driftskostnader

 

208

 

173

 

93

 

98

 

134

 

155

 

166

Underhåll

 

56

 

35

 

18

 

25

 

32

 

38

 

38

Fastighetsskatt

 

130

 

112

 

28

 

27

 

75

 

86

 

88

S:a fastighetskostnader

 

394

 

320

 

139

 

150

 

241

 

279

 

292

Uthyrning och fastighetsadministration

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

90

 

92

Totalt

 

394

 

320

 

139

 

150

 

241

 

369

 

384

Finansnetto

Räntenettot uppgick till –786 mkr (–782). Den genomsnittliga räntenivån har under perioden varit 1,9 % (2,0). Räntenettot har påverkats positivt med ca 27 mkr på grund av att genomsnittlig räntenivå minskat med 0,07 %-enheter. Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till 20 mkr (22) varav tomträttsavgäld utgjorde 18 mkr (18).

Castellum har ingått kreditavtal för att dels säkerställa finansiering av förvärvet av Entra, dels ha full täckning för Entras utestående räntebärande skulder. Periodens resultat har belastats med avgifter om ca 70 mkr för dessa krediter.

Nettouthyrning per kvartal
Nettouthyrning per kvartal (Bar Graph)

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Såväl intresset för fastighetsinvesteringar (som första halvåret var något avvaktande) som tillgången till kapital har stärkts under andra halvåret, vilket medfört en stabil och stark fastighetsmarknad trots att pandemins effekter fullt ut ännu inte är överblickbara. Dock sker viss differentiering mellan olika fastighetsslag där säkra kassaflöden fortsatt är speciellt intressanta. Castellum redovisar orealiserade värdeförändringar om 3 712 mkr (4 276).

Vidare redovisas försäljning om 151 mkr (–358), vilket främst utgör tilläggsköpeskilling från försäljning av fastigheten Archimedes i Stockholm under år 2018 (detaljplanen har i år vunnit laga kraft och därmed är affären slutligt reglerad) samt avyttring av fem fastigheter till ett pris som översteg värderingen med ca 30 mkr.

Castellum ingick i slutet av 2020 avtal om försäljning av en fastighetsportfölj till Blackstone för ca 18,1 mdkr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om ca 900 mkr, innebärande ett underliggande fastighetsvärde om ca 19 mdkr. Försäljningen var uppdelad i två steg:

  • Portfölj nr 1 med ett försäljningspris netto om ca 5 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 4,8 mdkr, med frånträde i början av februari. Affären var villkorad av Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) och redovisas därmed som såld under första kvartalet 2021.
  • Portfölj nr 2 med ett försäljningspris netto om ca 13,1 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 12,7 mdkr, med frånträde i månadsskiftet mars/april. Affären var villkorad av såväl Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) som att förvärvet av Entra genomfördes (erbjudandet drogs tillbaka i februari 2021).

Ovan nämna portföljer uppvisar orealiserade värdeförändringar sista kvartalet om ca 1,6 mdkr. Portföljpremie har ej beaktats vilket uppgår till ca 3 % av försäljningspriset netto eller 20 bp i avkastningskrav. Portföljpremien realiseras som en värdeförändring först vid frånträdet och uppgår till ca 550 mkr.

Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –120 mkr (–111).

Värdeförändring fastighet

mkr

 

2020

 

2019

Kassaflöde

 

502

 

1 638

Projektvinst/byggrätter

 

780

 

532

Avkastningskrav

 

2 065

 

1 742

Förvärv

 

365

 

364

Orealiserad värdeförändring

 

3 712

 

4 276

D:o i %

 

3,7 %

 

4,7 %

Försäljningar

 

151

 

–358

Totalt

 

3 863

 

3 918

D:o i %

 

3,9 %

 

4,3 %

Genomsnittlig värderingsyield, mkr

(exklusive projekt/mark och byggrätter)

 

2020

 

2019

Driftsöverskott fastigheter

 

4 771

 

4 455

+ KPI/Index 2020

 

294

 

94

+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94 %

 

17

 

228

– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm

 

–133

 

–128

Normaliserat driftsöverskott

 

4 949

 

4 649

Värdering (exklusive byggrätter om 608 mkr)

 

98 953

 

90 614

Genomsnittlig värderingsyield

 

5,0 %

 

5,1 %

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste tioårsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7 % per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt uppgått till den senaste tioårsperioden om 3,3 % per år, vilket är över inflationen motsvarande period om ca 0,9 %.

Skatt

Redovisad skatt uppgår till 1 413 mkr (1 115) varav 247 mkr (165) är aktuell skatt.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

 

 

2020

 

2019

 

2018

 

2017

 

2016

 

2015

 

2014

 

2013

 

2012

 

2011

Hyresvärde, kr/kvm

 

1 538

 

1 495

 

1 407

 

1 341

 

1 304

 

1 095

 

1 064

 

1 036

 

1 015

 

995

Ekonomisk uthyrningsgrad

 

93,1 %

 

93,8 %

 

94,4 %

 

92,5 %

 

92,2 %

 

91,4 %

 

90,0 %

 

89,6 %

 

90,1 %

 

90,8 %

Fastighetskostnader, kr/kvm

 

369

 

384

 

378

 

366

 

376

 

316

 

307

 

307

 

298

 

300

Driftsöverskott, kr/kvm

 

1 039

 

1 001

 

933

 

853

 

816

 

673

 

637

 

608

 

601

 

589

Fastighetsvärde, kr/kvm

 

23 549

 

22 363

 

20 417

 

18 268

 

16 558

 

12 282

 

11 118

 

10 285

 

9 916

 

9 835

Antal fastigheter

 

642

 

632

 

647

 

676

 

665

 

597

 

583

 

626

 

635

 

617

Uthyrningsbar yta, tkvm

 

4 447

 

4 255

 

4 283

 

4 381

 

4 292

 

3 392

 

3 329

 

3 623

 

3 621

 

3 411

Värderingsyield, genomsnittlig

 

5,0 %

 

5,1 %

 

5,3 %

 

5,5 %

 

5,8 %

 

6,5 %

 

6,9 %

 

7,2 %

 

7,3 %

 

7,2 %