Koncernens resultat

Castellums affärsmodell bygger på investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.

Castellum äger 642 fastigheter fördelade på ca 4,4 miljoner kvm i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Fastigheterna återfinns i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service.

Castellum arbetar långsiktigt och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna genomförs i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Verksamheten består av tre olika områden:

Förvaltning

Genom kundnära förvaltning som bygger på affärsmässighet, hållbarhet och innovation bidrar Castellum till att kunderna når sina affärsmål.

Projektutveckling

Castellum ska kontinuerligt investera i befintligt bestånd och utveckla nytt, vilket ger en kvalitetsförflyttning till ett mer hållbart och värdesäkert bestånd samt ökad intjäningsförmåga. Därtill ska Castellum vara en aktiv aktör som bidrar till städers utveckling och tillväxt.

Transaktion

Castellum utvecklar kontinuerligt fastighetsbeståndet för att stärka Castellums position som den ledande aktören i nordiska tillväxtstäder.

Castellums resultat 2020

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet, d.v.s. resultat exklusive fövärvskostnader och finansieringsavgifter för förvärv, värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari–december 2020 till 3 380 mkr (3 146), motsvarande 12,35 kr per aktie (11,52) – en förbättring med 7 %.

Intäkter

Koncernens intäkter uppgick till 6 004 mkr (5 821) och inkluderar såväl rabatter om 119 mkr (90) som engångsersättning om 16 mkr (16) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Castellum har beviljat rabatter om 14 mkr i enlighet med det statliga hyresstödspaketet kopplat till covid-19, varav Castellum står för 50 %. Således har, av förenklingsskäl, nettobeloppet om 7 mkr minskat hyresintäkterna. Vidare har 20 mkr i engångsintäkter erhållits, vilket utgörs av ett antal försäkringsärenden som slutreglerades under andra kvartalet.

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 93,1 % (93,8), där beräkningen har ändrats till att enbart beakta vakanser till skillnad mot tidigare år då även rabatter ingick. Jämförelsesiffror har räknats om. Vidare bidrog coworkingbolaget United Spaces med intäkter om 112 mkr (104) under perioden.

Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 2,2 %, vilket förklaras av högre hyror om 2,8 % men även högre vakanser och rabatter om 0,6 %. Bruttouthyrningen (d.v.s. årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 644 mkr (411), varav 258 mkr (56) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningar uppgick till 405 mkr (435), varav 9 mkr (16) avsåg konkurser och 17 mkr (18) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen under perioden uppgick därmed till 239 mkr (–24). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för investeringar i ny-, till- och ombyggnation.

Kostnader

Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 170 mkr (1 235) motsvarande 279 kr/kvm (292). För jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna minskat med 6 %. Vidare uppgår kostnaderna för coworking till 120 mkr (99).

Fastighetsadministrationen uppgick till 379 mkr (374), motsvarande 90 kr/kvm (92).

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 149 mkr (163). I administrationskostnaderna ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till personer i koncernledningen om 14 mkr (10).

Under fjärde kvartalet offentliggjorde Castellum sin avsikt att lämna ett erbjudande till Entras aktieägare att förvärva det norska noterade fastighetsbolaget. Upparbetade förvärvskostnader uppgår till ca 25 mkr.

Förvaltningsresultat per aktie

Finansnetto

Räntenettot uppgick till –786 mkr (–782). Den genomsnittliga räntenivån har under perioden varit 1,9 % (2,0). Räntenettot har påverkats positivt med ca 27 mkr på grund av att genomsnittlig räntenivå minskat med 0,07 %-enheter. Vidare uppgick räntekostnader för leasingavtal till 20 mkr (22) varav tomträttsavgäld utgjorde 18 mkr (18).

Castellum har ingått kreditavtal för att dels säkerställa finansiering av förvärvet av Entra, dels ha full täckning för Entras utestående räntebärande skulder. Periodens resultat har belastats med avgifter om ca 70 mkr för dessa krediter.

Nettouthyrning per kvartal

Fastighetsvärde och värdeförändringar

Såväl intresset för fastighetsinvesteringar (som första halvåret var något avvaktande) som tillgången till kapital har stärkts under andra halvåret, vilket medfört en stabil och stark fastighetsmarknad trots att pandemins effekter fullt ut ännu inte är överblickbara. Dock sker viss differentiering mellan olika fastighetsslag där säkra kassaflöden fortsatt är speciellt intressanta. Castellum redovisar orealiserade värdeförändringar om 3 712 mkr (4 276).

Vidare redovisas försäljning om 151 mkr (–358), vilket främst utgör tilläggsköpeskilling från försäljning av fastigheten Archimedes i Stockholm under år 2018 (detaljplanen har i år vunnit laga kraft och därmed är affären slutligt reglerad) samt avyttring av fem fastigheter till ett pris som översteg värderingen med ca 30 mkr.

Castellum ingick i slutet av 2020 avtal om försäljning av en fastighetsportfölj till Blackstone för ca 18,1 mdkr netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om ca 900 mkr, innebärande ett underliggande fastighetsvärde om ca 19 mdkr. Försäljningen var uppdelad i två steg:

• Portfölj nr 1 med ett försäljningspris netto om ca 5 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 4,8 mdkr, med frånträde i början av februari. Affären var villkorad av Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) och redovisas därmed som såld under första kvartalet 2021.
• Portfölj nr 2 med ett försäljningspris netto om ca 13,1 mdkr och en värdering vid årsskiftet om ca 12,7 mdkr, med frånträde i månadsskiftet mars/april. Affären var villkorad av såväl Konkurrensverkets godkännande (erhölls i januari 2021) som att förvärvet av Entra genomfördes (erbjudandet drogs tillbaka i februari 2021).

Ovan nämna portföljer uppvisar orealiserade värdeförändringar sista kvartalet om ca 1,6 mdkr. Portföljpremie har ej beaktats vilket uppgår till ca 3 % av försäljningspriset netto eller 20 bp i avkastningskrav. Portföljpremien realiseras som en värdeförändring först vid frånträdet och uppgår till ca 550 mkr.

Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –120 mkr (–111).

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste tioårsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7 % per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt uppgått till den senaste tioårsperioden om 3,3 % per år, vilket är över inflationen motsvarande period om ca 0,9 %.

Skatt

Redovisad skatt uppgår till 1 413 mkr (1 115) varav 247 mkr (165) är aktuell skatt.