Castellums affärsmodell bygger på investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.
Castellum äger 632 fastigheter fördelade på 4,3 miljoner kvm kontor- och logistikyta i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Fastigheterna återfinns i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellum arbetar långsiktigt och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna genomförs i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.
Vår verksamhet består av tre olika områden:
Förvaltning
Genom kundnära förvaltning som bygger på affärsmässighet, hållbarhet och innovation bidrar vi till att våra kunder når sina affärsmål.
Projektutveckling
Castellum ska kontinuerligt investera i befintligt bestånd och utveckla nytt, vilket ger en kvalitetsförflyttning till ett mer hållbart och värdesäkert bestånd samt ökad intjäningsförmåga. Därtill ska Castellum vara en aktiv aktör som bidrar till städers utveckling och tillväxt.
Transaktion
Vi utvecklar kontinuerligt fastighetsbeståndet för att stärka Castellums position som den ledande aktören i nordiska tillväxtstäder.
Castellums resultat 2019
Förvaltningsresultat
Årets förvaltningsresultat, d v s resultat exklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader samt värdeförändringar och skatt, uppgick till 3 146 Mkr (2 952), motsvarande 11,52 kr per aktie (10,81) – en förbättring med 7%. Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till 3 918 Mkr (5 216) och derivat till –111 Mkr (152). Årets resultat uppgick till 5 650 Mkr (7 453) motsvarande 20,68 kr per aktie (27,28).
Förvaltningsresultat per aktie
|
|
Intäkter |
|
Förvaltningsresultat |
||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Mkr |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
||||
|
||||||||||||
Mitt |
|
1 504 |
|
1 408 |
|
815 |
|
712 |
||||
Väst |
|
1 328 |
|
1 227 |
|
749 |
|
665 |
||||
Öresund |
|
1 176 |
|
1 122 |
|
665 |
|
602 |
||||
Stockholm–Norr |
|
1 651 |
|
1 795 |
|
1 008 |
|
1 012 |
||||
Finland |
|
58 |
|
25 |
|
22 |
|
10 |
||||
Coworking |
|
104 |
|
– |
|
1 |
|
– |
||||
Totalt |
|
5 821 |
|
5 577 |
|
3 260 |
|
3 001 |
Intäkter
Koncernens intäkter uppgick till 5 821 Mkr (5 577), motsvarande en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad om 92,6% (93,2%) inklusive rabatter om 90 Mkr (87). I hyresintäkterna ingår även en engångsersättning om 16 Mkr (14) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Vidare förvärvade Castellum under 2019 coworkingbolaget United Spaces, vilket har bidragit med intäkter om 104 Mkr.
Mkr |
|
2019 |
|
2018 |
|
Förändring, % |
---|---|---|---|---|---|---|
Jämförbart bestånd |
|
5 047 |
|
4 832 |
|
4,4% |
Projektfastigheter |
|
301 |
|
172 |
|
– |
Transaktion |
|
369 |
|
573 |
|
– |
Coworking |
|
104 |
|
– |
|
– |
Intäkter |
|
5 821 |
|
5 577 |
|
4,4% |
Ökningen i jämförbart bestånd om ca 4% beror främst på högre hyresnivåer där höjd fastighetsskatt har bidragit med 0,8%enheter. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 411 Mkr (408), varav 56 Mkr (109) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 435 Mkr (247), varav 16 Mkr (11) avsåg konkurser och 18 Mkr (19) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till –24 Mkr (161). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms vara 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader avseende investeringar i ny-, till- och ombyggnation.
|
|
Region |
|
|
||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Mkr |
|
Mitt |
|
Väst |
|
Öresund |
|
Stockholm |
|
Norr |
|
Finland |
|
Totalt |
Nytecknat |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Befintligt |
|
88 |
|
55 |
|
68 |
|
140 |
|
4 |
|
– |
|
355 |
Investeringar |
|
1 |
|
14 |
|
23 |
|
18 |
|
– |
|
– |
|
56 |
Totalt |
|
89 |
|
69 |
|
91 |
|
158 |
|
4 |
|
– |
|
411 |
Uppsagt |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Uppsagt |
|
–125 |
|
–115 |
|
–52 |
|
–112 |
|
–3 |
|
–12 |
|
–419 |
Konkurser |
|
–8 |
|
–2 |
|
– |
|
–6 |
|
– |
|
– |
|
–16 |
Totalt |
|
–133 |
|
–117 |
|
–52 |
|
–118 |
|
–3 |
|
–12 |
|
–435 |
Nettouthyrning |
|
–44 |
|
–48 |
|
39 |
|
40 |
|
1 |
|
–12 |
|
–24 |
D:o 2018 |
|
59 |
|
58 |
|
19 |
|
18 |
|
7 |
|
– |
|
161 |
Nettouthyrning per kvartal
Kostnader
Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 235 Mkr (1 258) motsvarande 293 kr/kvm (288). Vidare uppgår kostnaderna för coworking till 99 Mkr.
I Sverige har en fastighetstaxering ägt rum, vilket medfört högre taxeringsvärden med höjd fastighetsskatt om cirka 50 Mkr på årsbasis som följd. Stor del av fastighetsskatten vidaredebiteras kund, vilket medför högre hyresintäkter. Således blir resultateffekten ytterst begränsad.
Fastighetsadministrationen uppgick till 374 Mkr (374), motsvarande 92 kr/kvm (90). Centrala administrationskostnader uppgick till 163 Mkr (158). I kostnaderna ingår ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till personer i koncernledningen om 10 Mkr (18) samt kostnader för innovation om 23 Mkr (16). Förvärvskostnader om 9 Mkr är hänförligt till förvärvet av United Spaces.
Mkr |
|
2019 |
|
2018 |
|
Förändring,% |
---|---|---|---|---|---|---|
Jämförbart bestånd |
|
1 068 |
|
1 047 |
|
2,0% |
Flytt av tomträtter |
|
– |
|
23 |
|
|
Projektfastigheter |
|
66 |
|
55 |
|
|
Transaktion |
|
101 |
|
133 |
|
|
Direkta fastighetskostnader |
|
1 235 |
|
1 258 |
|
–1,8% |
Coworking |
|
99 |
|
– |
|
|
Fastighetsadministration |
|
374 |
|
374 |
|
|
Centraladministration |
|
163 |
|
158 |
|
|
Fastighetskostnader totalt |
|
1 871 |
|
1 790 |
|
4,5% |
kr/kvm |
|
Kontor |
|
Samhälls |
|
Lager/ |
|
Lätt industri |
|
Handel |
|
2019 |
|
2018 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Driftskostnader |
|
217 |
|
185 |
|
102 |
|
113 |
|
149 |
|
166 |
|
173 |
Underhåll |
|
49 |
|
42 |
|
23 |
|
29 |
|
30 |
|
38 |
|
38 |
Fastighetsskatt |
|
135 |
|
106 |
|
29 |
|
28 |
|
73 |
|
88 |
|
73 |
S:a fastighetskostn. |
|
401 |
|
333 |
|
154 |
|
170 |
|
252 |
|
292 |
|
288 |
Uthyrning och fastighetsadministration |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
92 |
|
90 |
Totalt |
|
401 |
|
333 |
|
154 |
|
170 |
|
252 |
|
384 |
|
378 |
Finansnetto
Räntenettot uppgick till –782 Mkr (–835) och genomsnittlig räntenivå har under perioden varit 2,0% (2,2%). Räntenettot har påverkats positivt med ca 65 Mkr på grund av att genomsnittlig räntenivå minskat med 0,2%-enheter. Vidare redovisas kostnader för tomträttsavgäld och till viss del leasingavtal som finansiell kostnad från och med 2019. Kostnaden för dessa poster under året uppgick till 22 Mkr.
Fastighetsvärde och värdeförändringar
2019 kännetecknades av en fortsatt stabil fastighetsmarknad med stabila till stigande priser som följd. Speciellt stort intresse rådde för logistikfastigheter, centralt belägna kontorsfastigheter i storstäder samt fastigheter med säkra kassaflöden. Detta tillsammans med en fortsatt välmående hyresmarknad och projektvinster medför att Castellum under perioden redovisar en orealiserad värdeförändring om 4 276 Mkr, motsvarande 4,7% värdeökning.
Därutöver redovisas en realiserad värdeförändring om –358 Mkr hänförligt till försäljning av 28 fastigheter för 4 138 Mkr efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om 220 Mkr. Underliggande fastighetspris, som därmed uppgick till 4 358 Mkr, var således 138 Mkr under värderingen. Då försäljningarna genomförs som bolagsaffärer redovisas även en uppskjuten skatteintäkt om ca 468 Mkr. Försäljningarna innebär att Castellum lämnat Sundsvall samt Vaggeryd utanför Jönköping. Vidare har ett bestånd av handelsfastigheter i Uppsala avyttrats. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.
Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –111 Mkr (152).
Mkr |
|
2019 |
|
2018 |
---|---|---|---|---|
Kassaflöde |
|
1 638 |
|
2 093 |
Projektvinst/byggrätter |
|
532 |
|
751 |
Avkastningskrav |
|
1 742 |
|
2 439 |
Förvärv |
|
364 |
|
43 |
Orealiserad värdeförändring |
|
4 276 |
|
5 326 |
D:o i % |
|
4,7% |
|
6,3% |
Försäljningar |
|
–358 |
|
–110 |
Totalt |
|
3 918 |
|
5 216 |
D:o i % |
|
4,3% |
|
6,2% |
(exklusive projekt/mark och byggrätter) |
|
2019 |
|
2018 |
---|---|---|---|---|
Driftsöverskott fastigheter |
|
4 455 |
|
4 249 |
+ KPI/Index 2020 |
|
94 |
|
130 |
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% |
|
228 |
|
190 |
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm |
|
–128 |
|
–132 |
Normaliserat driftsöverskott |
|
4 649 |
|
4 437 |
Värdering (exklusive byggrätter om 520 Mkr) |
|
90 614 |
|
84 106 |
Genomsnittlig värderingsyield |
|
5,1% |
|
5,3% |
Resultat över tid
Förvaltningsresultatet den senaste tioårsperio den har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste tioårsperioden om 3,3% per år, vilket är över inflationen motsvarande period om ca 1,1%.
Skatt
Redovisad skatt uppgår till 1 115 Mkr varav 165 Mkr är betald skatt. För mer information om skatt, se sidorna Skatt.
|
|
2019 |
|
2018 |
|
2017 |
|
2016 |
|
2015 |
|
2014 |
|
2013 |
|
2012 |
|
2011 |
|
2010 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Hyresvärde, kr/kvm |
|
1 495 |
|
1 407 |
|
1 341 |
|
1 304 |
|
1 095 |
|
1 064 |
|
1 036 |
|
1 015 |
|
995 |
|
974 |
Ekonomisk uthyrningsgrad |
|
92,6% |
|
93,2% |
|
90,9% |
|
91,3% |
|
90,3% |
|
88,7% |
|
88,4% |
|
88,6% |
|
89,3% |
|
89,0% |
Fastighetskostnader, kr/kvm |
|
384 |
|
378 |
|
366 |
|
376 |
|
316 |
|
307 |
|
307 |
|
298 |
|
300 |
|
298 |
Driftsöverskott, kr/kvm |
|
1 001 |
|
933 |
|
853 |
|
816 |
|
673 |
|
637 |
|
608 |
|
601 |
|
589 |
|
569 |
Fastighetsvärde, kr/kvm |
|
22 363 |
|
20 417 |
|
18 268 |
|
16 558 |
|
12 282 |
|
11 118 |
|
10 285 |
|
9 916 |
|
9 835 |
|
9 499 |
Antal fastigheter |
|
632 |
|
647 |
|
676 |
|
665 |
|
597 |
|
583 |
|
626 |
|
635 |
|
617 |
|
598 |
Uthyrningsbar yta, tkvm |
|
4 255 |
|
4 283 |
|
4 381 |
|
4 292 |
|
3 392 |
|
3 329 |
|
3 623 |
|
3 621 |
|
3 411 |
|
3 311 |
Värderingsyield, genomsnittlig |
|
5,1% |
|
5,3% |
|
5,5% |
|
5,8% |
|
6,5% |
|
6,9% |
|
7,2% |
|
7,3% |
|
7,2% |
|
7,2% |