Castellums resultat 2019

Castellums affärsmodell bygger på investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk.

Castellum äger 632 fastigheter fördelade på 4,3 miljoner kvm kontor- och logistikyta i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Fastigheterna återfinns i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellum arbetar långsiktigt och i strategin för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna genomförs i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Vår verksamhet består av tre olika områden:

Förvaltning

Genom kundnära förvaltning som bygger på affärsmässighet, hållbarhet och innovation bidrar vi till att våra kunder når sina affärsmål.

Projektutveckling

Castellum ska kontinuerligt investera i befintligt bestånd och utveckla nytt, vilket ger en kvalitetsförflyttning till ett mer hållbart och värdesäkert bestånd samt ökad intjäningsförmåga. Därtill ska Castellum vara en aktiv aktör som bidrar till städers utveckling och tillväxt.

Transaktion

Vi utvecklar kontinuerligt fastighetsbeståndet för att stärka Castellums position som den ledande aktören i nordiska tillväxtstäder.

Castellums resultat 2019

Förvaltningsresultat

Årets förvaltningsresultat, d v s resultat exklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader samt värdeförändringar och skatt, uppgick till 3 146 Mkr (2 952), motsvarande 11,52 kr per aktie (10,81) – en förbättring med 7%. Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till 3 918 Mkr (5 216) och derivat till –111 Mkr (152). Årets resultat uppgick till 5 650 Mkr (7 453) motsvarande 20,68 kr per aktie (27,28).

Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat per aktie (Bar Graph)
Segmentinformation

 

 

Intäkter

 

Förvaltningsresultat

Mkr

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 3 260 Mkr (3 001) och koncernens redovisade resultat före skatt om 6 765 Mkr (8 320) består av ofördelat förvaltningsresultat om –114 Mkr (–49), förvärvskostnader om 9 Mkr (–), nedskrivning goodwill om 179 Mkr (-), värdeförändring fastigheter om 3 918 Mkr (5 216) samt värdeförändring derivat om –111 Mkr (152).

Mitt

 

1 504

 

1 408

 

815

 

712

Väst

 

1 328

 

1 227

 

749

 

665

Öresund

 

1 176

 

1 122

 

665

 

602

Stockholm–Norr

 

1 651

 

1 795

 

1 008

 

1 012

Finland

 

58

 

25

 

22

 

10

Coworking

 

104

 

 

1

 

Totalt

 

5 821

 

5 577

 

3 260

 

3 001

Intäkter

Koncernens intäkter uppgick till 5 821 Mkr (5 577), motsvarande en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad om 92,6% (93,2%) inklusive rabatter om 90 Mkr (87). I hyresintäkterna ingår även en engångsersättning om 16 Mkr (14) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Vidare förvärvade Castellum under 2019 coworkingbolaget United Spaces, vilket har bidragit med intäkter om 104 Mkr.

Utveckling intäkter

Mkr

 

2019

 

2018

 

Förändring, %

Jämförbart bestånd

 

5 047

 

4 832

 

4,4%

Projektfastigheter

 

301

 

172

 

Transaktion

 

369

 

573

 

Coworking

 

104

 

 

Intäkter

 

5 821

 

5 577

 

4,4%

Ökningen i jämförbart bestånd om ca 4% beror främst på högre hyresnivåer där höjd fastighetsskatt har bidragit med 0,8%enheter. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 411 Mkr (408), varav 56 Mkr (109) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 435 Mkr (247), varav 16 Mkr (11) avsåg konkurser och 18 Mkr (19) uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till –24 Mkr (161). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms vara 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader avseende investeringar i ny-, till- och ombyggnation.

Nettouthyrning

 

 

Region

 

 

Mkr

 

Mitt

 

Väst

 

Öresund

 

Stockholm

 

Norr

 

Finland

 

Totalt

Nytecknat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Befintligt

 

88

 

55

 

68

 

140

 

4

 

 

355

Investeringar

 

1

 

14

 

23

 

18

 

 

 

56

Totalt

 

89

 

69

 

91

 

158

 

4

 

 

411

Uppsagt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Uppsagt

 

–125

 

–115

 

–52

 

–112

 

–3

 

–12

 

–419

Konkurser

 

–8

 

–2

 

 

–6

 

 

 

–16

Totalt

 

–133

 

–117

 

–52

 

–118

 

–3

 

–12

 

–435

Nettouthyrning

 

–44

 

–48

 

39

 

40

 

1

 

–12

 

–24

D:o 2018

 

59

 

58

 

19

 

18

 

7

 

 

161

Nettouthyrning per kvartal
Nettouthyrning per kvartal (Bar Graph)

Förvaltningsresultatet den senaste tioårsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år.

Kostnader

Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 235 Mkr (1 258) motsvarande 293 kr/kvm (288). Vidare uppgår kostnaderna för coworking till 99 Mkr.

I Sverige har en fastighetstaxering ägt rum, vilket medfört högre taxeringsvärden med höjd fastighetsskatt om cirka 50 Mkr på årsbasis som följd. Stor del av fastighetsskatten vidaredebiteras kund, vilket medför högre hyresintäkter. Således blir resultateffekten ytterst begränsad.

Fastighetsadministrationen uppgick till 374 Mkr (374), motsvarande 92 kr/kvm (90). Centrala administrationskostnader uppgick till 163 Mkr (158). I kostnaderna ingår ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till personer i koncernledningen om 10 Mkr (18) samt kostnader för innovation om 23 Mkr (16). Förvärvskostnader om 9 Mkr är hänförligt till förvärvet av United Spaces.

Utveckling av fastighetskostnader

Mkr

 

2019

 

2018

 

Förändring,%

Jämförbart bestånd

 

1 068

 

1 047

 

2,0%

Flytt av tomträtter

 

 

23

 

 

Projektfastigheter

 

66

 

55

 

 

Transaktion

 

101

 

133

 

 

Direkta fastighetskostnader

 

1 235

 

1 258

 

–1,8%

Coworking

 

99

 

 

 

Fastighetsadministration

 

374

 

374

 

 

Centraladministration

 

163

 

158

 

 

Fastighetskostnader totalt

 

1 871

 

1 790

 

4,5%

Fastighetskostnader

kr/kvm

 

Kontor

 

Samhälls­
fastig­heter

 

Lager/
logistik

 

Lätt industri

 

Handel

 

2019
Totalt

 

2018
Totalt

Driftskostnader

 

217

 

185

 

102

 

113

 

149

 

166

 

173

Underhåll

 

49

 

42

 

23

 

29

 

30

 

38

 

38

Fastighetsskatt

 

135

 

106

 

29

 

28

 

73

 

88

 

73

S:a fastighetskostn.

 

401

 

333

 

154

 

170

 

252

 

292

 

288

Uthyrning och fastighetsadministration

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

92

 

90

Totalt

 

401

 

333

 

154

 

170

 

252

 

384

 

378

Finansnetto

Räntenettot uppgick till –782 Mkr (–835) och genomsnittlig räntenivå har under perioden varit 2,0% (2,2%). Räntenettot har påverkats positivt med ca 65 Mkr på grund av att genomsnittlig räntenivå minskat med 0,2%-enheter. Vidare redovisas kostnader för tomträttsavgäld och till viss del leasingavtal som finansiell kostnad från och med 2019. Kostnaden för dessa poster under året uppgick till 22 Mkr.

Fastighetsvärde och värdeförändringar

2019 kännetecknades av en fortsatt stabil fastighetsmarknad med stabila till stigande priser som följd. Speciellt stort intresse rådde för logistikfastigheter, centralt belägna kontorsfastigheter i storstäder samt fastigheter med säkra kassaflöden. Detta tillsammans med en fortsatt välmående hyresmarknad och projektvinster medför att Castellum under perioden redovisar en orealiserad värdeförändring om 4 276 Mkr, motsvarande 4,7% värdeökning.

Därutöver redovisas en realiserad värdeförändring om –358 Mkr hänförligt till försäljning av 28 fastigheter för 4 138 Mkr efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om 220 Mkr. Underliggande fastighetspris, som därmed uppgick till 4 358 Mkr, var således 138 Mkr under värderingen. Då försäljningarna genomförs som bolagsaffärer redovisas även en uppskjuten skatteintäkt om ca 468 Mkr. Försäljningarna innebär att Castellum lämnat Sundsvall samt Vaggeryd utanför Jönköping. Vidare har ett bestånd av handelsfastigheter i Uppsala avyttrats. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Derivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med –111 Mkr (152).

Värdeförändring fastighet

Mkr

 

2019

 

2018

Kassaflöde

 

1 638

 

2 093

Projektvinst/byggrätter

 

532

 

751

Avkastningskrav

 

1 742

 

2 439

Förvärv

 

364

 

43

Orealiserad värdeförändring

 

4 276

 

5 326

D:o i %

 

4,7%

 

6,3%

Försäljningar

 

–358

 

–110

Totalt

 

3 918

 

5 216

D:o i %

 

4,3%

 

6,2%

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exklusive projekt/mark och byggrätter)

 

2019

 

2018

Driftsöverskott fastigheter

 

4 455

 

4 249

+ KPI/Index 2020

 

94

 

130

+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%

 

228

 

190

– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm

 

–128

 

–132

Normaliserat driftsöverskott

 

4 649

 

4 437

Värdering (exklusive byggrätter om 520 Mkr)

 

90 614

 

84 106

Genomsnittlig värderingsyield

 

5,1%

 

5,3%

Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste tioårsperio den har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste tioårsperioden om 3,3% per år, vilket är över inflationen motsvarande period om ca 1,1%.

Skatt

Redovisad skatt uppgår till 1 115 Mkr varav 165 Mkr är betald skatt. För mer information om skatt, se sidorna Skatt.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

 

 

2019

 

2018

 

2017

 

2016

 

2015

 

2014

 

2013

 

2012

 

2011

 

2010

Hyresvärde, kr/kvm

 

1 495

 

1 407

 

1 341

 

1 304

 

1 095

 

1 064

 

1 036

 

1 015

 

995

 

974

Ekonomisk uthyrningsgrad

 

92,6%

 

93,2%

 

90,9%

 

91,3%

 

90,3%

 

88,7%

 

88,4%

 

88,6%

 

89,3%

 

89,0%

Fastighetskostnader, kr/kvm

 

384

 

378

 

366

 

376

 

316

 

307

 

307

 

298

 

300

 

298

Driftsöverskott, kr/kvm

 

1 001

 

933

 

853

 

816

 

673

 

637

 

608

 

601

 

589

 

569

Fastighetsvärde, kr/kvm

 

22 363

 

20 417

 

18 268

 

16 558

 

12 282

 

11 118

 

10 285

 

9 916

 

9 835

 

9 499

Antal fastigheter

 

632

 

647

 

676

 

665

 

597

 

583

 

626

 

635

 

617

 

598

Uthyrningsbar yta, tkvm

 

4 255

 

4 283

 

4 381

 

4 292

 

3 392

 

3 329

 

3 623

 

3 621

 

3 411

 

3 311

Värderingsyield, genomsnittlig

 

5,1%

 

5,3%

 

5,5%

 

5,8%

 

6,5%

 

6,9%

 

7,2%

 

7,3%

 

7,2%

 

7,2%