Svensk, dansk och finsk ekonomi
Svensk ekonomi visar nu tecken på att mattas av. För 2019 bedömer Riksbanken att svensk BNP växte med 1,1%. För 2020 bedöms BNP öka med 1,2% för att därefter öka mer markant med 1,7 resp 1,9% under 2021 respektive 2022 (Riksbanken, dec 2019). Ökningstakten i hushållens konsumtion bedöms ha gått ned till ca 1% under 2019 men åter öka till omkring 2% under perioden 2020–2022. Offentlig konsumtion bedöms årligen växa med ca 1% under 2020–2022. Exporten har utvecklats väl under 2019 enligt Riksbanken men spås öka långsammare, omkring 3% under 2020–2022. Investeringarna bedöms öka något under främst 2021 och 2022, vilket bidrar positivt. Osäkerheten är dock betydande i skenet av fortsatt geopolitisk oro.
Den svenska arbetsmarknadsstatistiken har uppvisat brister under 2019 vilket ger viss osäkerhet om arbetslöshetsnivån. Arbetslöshetsnivån förväntas enligt Riksbanken ha ökat från 6,3% under 2018 till 6,8% under 2019. Viss fortsatt uppgång förväntas till drygt 7% år 2022. Inflationen (KPIF) väntas ha fallit tillbaka något till 1,7% under 2019 och bedöms enligt Riksbanken ligga omkring denna nivå även under 2020 och 2021. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan försvagades (KIX-index) relativt kraftigt under 2018 och har under 2019 förblivit svag på en nivå som senast gällde i början av 2009, även om viss förstärkning skedde i slutet av året.
Jan–okt 2019 (10 mån) |
|
|
---|---|---|
Export |
|
Totalt 1 271 Mdkr |
Tyskland |
|
136 |
Norge |
|
135 |
USA |
|
99 |
Finland |
|
90 |
Danmark |
|
87 |
Storbritannien |
|
71 |
BNP tillväxt per år
Källa: Konjunkturinstitutet
Dansk BNP-tillväxt bedöms toppa ut på 1,8% under 2019 för att därefter reduceras något till 1,5% per år under 2020–2021 enligt Danmarks Nationalbank (sep 2019). Under 2019 bedöms exporten bidra positivt medan privata konsumtionen viker något jämfört med 2018. Under de kommande två åren bedöms hushållen åter öka sin konsumtion medan exporten viker något. Inflationen i Danmark uttryckt som HICP bedöms nu enligt Nationalbanken hamna runt 0,8% under 2019 för att sedan stiga till 1% under 2020 och 1,5% 2021.
I Finland bedöms BNP-tillväxten ha varit omkring 1,5% under 2019 och bli ca 1% år 2020 och 2021, vilket är något svagare än för 2018 då BNP växte med 1,7% enligt finska Finansministeriet (oktober 2019). Tillväxten dämpas bl a till följd av minskande bostadsinvesteringar, men bedöms hållas uppe av privat och offentlig konsumtion. Inflationen (mätt som KPI) bedöms ha ökat med 1,1% under 2019 och stiga med 1,4% och 1,7% under 2020 respektive 2021.
|
||||||
Arbetslöshet |
|
6,9% (december 2019) |
||||
---|---|---|---|---|---|---|
Inflationstakt |
|
1,8% (december 2019 jmf. december 2018) |
||||
BNP-tillväxt |
|
0,3% (Kv 3, 2019 jmf Kv 2, 2019) |
Makroindikatorer Sverige
Källa: Konjunkturinstitutet
Ränte- och kreditmarknad
Svenska Riksbanken höjde i december 2019 reporäntan från –0,25% till noll. Höjningen var väntad baserat på Riksbankens kommunikation under senhösten, om än inte helt logisk givet Riksbankens tidigare synsätt om inflationens inverkan på reporäntan. Riksbankens nya reporäntebana (dec 2019) indikerar att reporäntan ska ligga på noll fram till år 2022.
Svenska långräntor gick ner kraftigt under 2019 fram till tidiga hösten då de bottnade för att därefter åter vända uppåt. Hittills har uppgången dock inte varit större än att exempelvis den 5-åriga swap-räntan låg ca tio punkter lägre på årets sista dag än i början av 2019. Nuvarande nivåer är fortsatt mycket låga i ett historiskt perspektiv.
Stibor (3 mån) har successivt stigit under fjärde kvartalet i takt med att marknaden diskonterat en höjning av reporäntan. I slutet av 2019 var Stibor 3-mån +0,15%, jämfört med –0,1% i slutet av Q3 och –0,15% per UB 2018. Sammantaget har avkastningskurvan blivit något brantare under fjärde kvartalet jämfört med utgången av Q3, men är ändå flackare än vid årets början. Tillgången till finansiering på svensk kapitalmarknad har successivt förbättrats under året fram till slutet av fjärde kvartalet då efterfrågan minskade något.
Under 2019 har Castellum även utnyttjat EUR-marknaden och den norska marknaden för långfristig obligationsfinansiering. Kreditmarginalerna, som steg kraftigt under fjärde kvartalet 2018, föll rejält under våren 2019 och har under slutet av året stabiliserats på lägre nivåer. Kredit-spreadarna för Castellum har fallit något mer i Euro-marknaden än i SEK-marknaden under 2019.
I Danmark har CIBOR-räntan (3 mån) under fjärde kvartalet 2019 legat inom intervallet ca –0,40 till –0,45%, vilket även gällt för Finland/EURIBOR (3 mån).
Makroindikatorer Danmark
Källa: Konjunkturinstitutet, Danmarks Nationalbank och Eurostat
Castellums marknadsandel
Castellum äger en total uthyrbar area om ca 4,3 miljoner kvm med ett samlat fastighetsvärde om ca 95,2 Mdkr. Vid årsskiftet uppgick Castellums börsvärde till 60,1 Mdkr vilket vid den tidpunkten placerade bolaget runt 13:e plats på europeisk fastighetsmarknad (exkluderat 100% bostadsaktörer och 100% retailaktörer) och som det andra största fastighetsbolaget i Norden sett till börsvärde och det största med hänsyn till free float.
De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 94 miljoner kvm uppdelat på kontor, samhällsfastigheter, handel samt lager-, logistik- och industrifastigheter, varav Castellums marknadsandel uppgår till ca 4–5%.
De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt svenska och utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.
Makroindikatorer Finland
Källa: Europeiska Centralbanken, Eurostat och Konjunkturinstitutet
Europeisk fastighetsmarknad
Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad 2019 uppgick enligt CBRE till ca 169 miljarder EUR (161) för segmenten kontor samt lager och logistik, vilket motsvarar en ökning om ca 3% jämfört mot föregående år. Den fortsatt höga transaktionsvolymen har bland annat drivits av god tillgång till institutionellt kapital, ett generellt lågt ränteläge i Europa samt bra intresse för europeisk fastighetsmarknad från internationella investerare, specifikt asiatiska investerare.
Segmentet för kontor ökade under 2019 och nådde enligt CBRE en nivå om ca 134 miljarder EUR (ca +3% jämfört med 2018) – den högsta kontorsvolymen i Europa sedan år 2007. Transaktionsvolymen för lager och logistik ökade med ca 3% till ca 35 miljarder EUR. Investerarintresset har ökat för det här segmentet – snittvolymen de senaste tre åren har uppgått till ca 38 miljarder EUR att jämföra med snittvolym om ca 15 miljader EUR för perioden 2007–2016
Sverige utgjorde ca 6% av den europeiska volymen, vilket placerar Sverige som den femte största transaktionsmarknaden i Europa under 2019. Finland och Danmark utgjorde vardera ca 2% av den europeiska volymen vilket placerade dem på tionde respektive elfte plats i Europa.
Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad
Källa: CBRE
Svensk, dansk och finsk fastighetsmarknad
För kontorsfastigheter i Sverige bedöms volymen för transaktioner > 40 Mkr under 2019 ha uppgått till ca 218 Mdkr (153 Mdkr) fördelat på 447 (433) transaktioner. 2019 års volym innebär att den tidigare toppnoteringen från 2016 på 201 Mdkr överträffades, främst drivet av ökad andel stora affärer. Under 2019 gjordes 42 stycken miljardaffärer och snittaffären uppgick till ca 0,5 Mdkr.
Investerarsentimentet på svensk fastighetsmarknad är positivt, vilket bedöms bero på förväntan om låga räntor i överblickbar framtid samt fortsatt god utveckling på hyresmarknaden. Andelen utländska investerare under 2019 uppgick till ca 30%, vilket är en hög siffra sett ur ett historiskt perspektiv. Svag kronkurs i kombination med stor likviditet på den globala kapitalmarknaden kan förklara ett ökat inflöde av utländskt kapital på svensk fastighetsmarknad. Sammantaget leder detta till att moderna kontorsfastigheter i de mest attraktiva lägena i CBD i Stockholm, Göteborg, Uppsala och Malmö fortsätter att uppvisa sjunkande avkastningskrav. Fastigheter med säkra kassaflöden, såsom samhällsfastigheter, samt sammansatta portföljer av fastigheter som genererar goda kassaflöden är attraktiva bland investerare i lågräntemiljön, vilket medför sjunkande avkastningskrav. I Castellums delmarknader utanför storstadsregionerna har avkastningskraven för kontorsfastigheter varit stabila till något sjunkande under 2019.
Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2019. Avser bolag med ett fastighetsvärde >3 000 Mkr.
Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna
Källa: Forum, JLL
Lager- och logistikfastigheter attraherar en växande skara av både inhemska och internationella investerare, drivet till stor del av e-handelns tillväxt. Avkastningskraven i genomförda affärer på marknaden under 2019 har varit rekordlåga, då efterfrågan är hög och ökande, vilket driver upp priserna. Lågt utbud av de mest attraktiva logistikfastigheterna i kombination med hög efterfrågan bland investerare har resulterat i spridningseffekt med sjunkande avkastningskrav även bland mer sekundära lagerfastigheter utanför de allra mest attraktiva lägena.
I Danmark uppgick transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden under 2019 till ca 52 Mdr DKK (70). Sentimentet bland investerare fortsätter dock att vara starkt och ett skifte märks i investerarintresset från bostadssegment till kontorssegment. Avkastningskravet för kontor i CBD i Köpenhamn ligger på en stabil nivå på 3,75%.
I Finland uppgick transaktionsvolymen på den finska fastighetsmarknaden under 2019 till 6,6 Mdr EUR (9,3 Mdr EUR). Det är mycket stor efterfrågan bland investerare på de mest attraktiva objekten och avkastningskravet för kontor i CBD bedöms ha sjunkit till 3,4%. Ett ökande investerarintresse märks även för sekundära och utvecklingsbara fastigheter. Sedan 2014 har avkastningskravet i Helsingfors CBD sjunkit med 1,5%-enheter och är nu i det närmaste i nivå med andra nordiska huvudstäder.
Transaktionsvolym – geografisk fördelning
Källa: Newsec
Marknadens direktavkastning – Kontor
Direktavkastning 2019 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och JLL (Köpenhamn och Helsingfors) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.
Marknadens direktavkastning – Lager/logistik
Direktavkastning 2019 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och JLL (Köpenhamn och Helsingfors) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.
|
|
Befolkning |
|
Befolkningsutveckling 2010–2019/år |
|
Befolknings |
|
Befolknings |
|
Studerande vid universitet/ |
|
Tillväxt sysselsättning 2010–2019/år |
|
Arbetslös |
|
Tillväxt total lönesumma 2010–2019/år |
|
Tillväxt |
|
Tillväxt total |
||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
||||||||||||||||||||||||||||
Riket |
|
10 340 000 |
|
1,0% |
|
100 900 |
|
1,2% |
|
406 000 |
|
1,8% |
|
7,4% |
|
3,0% |
|
1,9% |
|
2,7% |
||||||||
Region Väst |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
Storgöteborg |
|
1 401 000 |
|
1,2% |
|
15 300 |
|
1,5% |
|
50 000 |
|
1,9% |
|
7,4% |
|
3,3% |
|
2,1% |
|
3,1% |
||||||||
Borås |
|
113 000 |
|
1,0% |
|
1 100 |
|
1,0% |
|
9 000 |
|
1,8% |
|
7,3% |
|
3,1% |
|
1,6% |
|
2,2% |
||||||||
Halmstad |
|
103 000 |
|
1,2% |
|
1 200 |
|
1,7% |
|
9 000 |
|
1,7% |
|
8,3% |
|
2,9% |
|
1,9% |
|
2,7% |
||||||||
Region Öresund |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
Malmö |
|
1 193 000 |
|
1,2% |
|
13 800 |
|
1,6% |
|
52 000 |
|
1,7% |
|
13,9% |
|
2,9% |
|
1,9% |
|
2,7% |
||||||||
varav Lund |
|
125 000 |
|
1,4% |
|
1 600 |
|
1,9% |
|
35 000 |
|
1,4% |
|
6,9% |
|
2,4% |
|
2,0% |
|
2,9% |
||||||||
varav Helsingborg |
|
148 000 |
|
1,4% |
|
2 000 |
|
1,8% |
|
–* |
|
1,9% |
|
10,9% |
|
3,1% |
|
2,0% |
|
2,9% |
||||||||
Köpenhamn |
|
1 875 000 |
|
1,0% |
|
18 000 |
|
1,0% |
|
120 000 |
|
1,4% |
|
4,4% |
|
2,0% |
|
1,1% |
|
2,3% |
||||||||
Region Stockholm–Norr |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
Storstockholm |
|
2 818 000 |
|
1,7% |
|
42 800 |
|
1,9% |
|
88 000 |
|
2,1% |
|
6,1% |
|
3,4% |
|
2,2% |
|
3,2% |
||||||||
Uppsala |
|
232 000 |
|
1,8% |
|
3 700 |
|
3,2% |
|
39 000 |
|
2,0% |
|
6,1% |
|
3,2% |
|
2,0% |
|
2,8% |
||||||||
Gävle |
|
103 000 |
|
0,8% |
|
800 |
|
1,2% |
|
11 000 |
|
1,3% |
|
9,9% |
|
2,5% |
|
1,5% |
|
2,1% |
||||||||
Region Mitt |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
Örebro |
|
156 000 |
|
1,6% |
|
2 200 |
|
2,0% |
|
13 000 |
|
2,2% |
|
8,4% |
|
3,3% |
|
1,9% |
|
2,7% |
||||||||
Västerås |
|
154 000 |
|
1,3% |
|
1 900 |
|
1,6% |
|
11 000 |
|
1,8% |
|
9,0% |
|
2,9% |
|
1,8% |
|
2,5% |
||||||||
Jönköping |
|
141 000 |
|
1,1% |
|
1 500 |
|
1,6% |
|
13 000 |
|
1,8% |
|
5,6% |
|
3,0% |
|
2,0% |
|
2,8% |
||||||||
Linköping |
|
163 000 |
|
1,2% |
|
1 900 |
|
1,7% |
|
23 000 |
|
2,0% |
|
6,3% |
|
3,0% |
|
1,9% |
|
2,8% |
||||||||
Norrköping |
|
143 000 |
|
1,0% |
|
1 400 |
|
1,2% |
|
–** |
|
1,7% |
|
11,1% |
|
3,0% |
|
1,6% |
|
2,3% |
||||||||
Växjö |
|
94 000 |
|
1,4% |
|
1 200 |
|
2,2% |
|
28 000 |
|
1,7% |
|
8,1% |
|
2,8% |
|
1,9% |
|
2,7% |
||||||||
Region Finland |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
Helsingfors |
|
1 292 000 |
|
1,4% |
|
15 000 |
|
1,0% |
|
53 000 |
|
0,9% |
|
6,5% |
|
1,7% |
|
3,7% |
|
2,5% |