Marknadskommentarer

Svensk, dansk och finsk ekonomi

Svensk ekonomi visar nu tecken på att mattas av. För 2019 bedömer Riksbanken att svensk BNP växte med 1,1%. För 2020 bedöms BNP öka med 1,2% för att därefter öka mer markant med 1,7 resp 1,9% under 2021 respektive 2022 (Riksbanken, dec 2019). Ökningstakten i hushållens konsumtion bedöms ha gått ned till ca 1% under 2019 men åter öka till omkring 2% under perioden 2020–2022. Offentlig konsumtion bedöms årligen växa med ca 1% under 2020–2022. Exporten har utvecklats väl under 2019 enligt Riksbanken men spås öka långsammare, omkring 3% under 2020–2022. Investeringarna bedöms öka något under främst 2021 och 2022, vilket bidrar positivt. Osäkerheten är dock betydande i skenet av fortsatt geopolitisk oro.

Den svenska arbetsmarknadsstatistiken har uppvisat brister under 2019 vilket ger viss osäkerhet om arbetslöshetsnivån. Arbetslöshetsnivån förväntas enligt Riksbanken ha ökat från 6,3% under 2018 till 6,8% under 2019. Viss fortsatt uppgång förväntas till drygt 7% år 2022. Inflationen (KPIF) väntas ha fallit tillbaka något till 1,7% under 2019 och bedöms enligt Riksbanken ligga omkring denna nivå även under 2020 och 2021. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan försvagades (KIX-index) relativt kraftigt under 2018 och har under 2019 förblivit svag på en nivå som senast gällde i början av 2009, även om viss förstärkning skedde i slutet av året.

Sveriges Utrikeshandel – Export

Jan–okt 2019 (10 mån)

 

 

Export

 

Totalt 1 271 Mdkr

Tyskland

 

136

Norge

 

135

USA

 

99

Finland

 

90

Danmark

 

87

Storbritannien

 

71

Sveriges Utrikeshandel – Import

Jan–okt 2019 (10 mån)

 

 

Källa: SCB

Import

 

Totalt 1 253 Mdkr

Tyskland

 

223

Nederländerna

 

116

Norge

 

112

Danmark

 

84

Kina

 

66

Finland

 

61

BNP tillväxt per år
Bnp tillväxt per år (Line Diagram)

Källa: Konjunkturinstitutet

Dansk BNP-tillväxt bedöms toppa ut på 1,8% under 2019 för att därefter reduceras något till 1,5% per år under 2020–2021 enligt Danmarks Nationalbank (sep 2019). Under 2019 bedöms exporten bidra positivt medan privata konsumtionen viker något jämfört med 2018. Under de kommande två åren bedöms hushållen åter öka sin konsumtion medan exporten viker något. Inflationen i Danmark uttryckt som HICP bedöms nu enligt Nationalbanken hamna runt 0,8% under 2019 för att sedan stiga till 1% under 2020 och 1,5% 2021.

I Finland bedöms BNP-tillväxten ha varit omkring 1,5% under 2019 och bli ca 1% år 2020 och 2021, vilket är något svagare än för 2018 då BNP växte med 1,7% enligt finska Finansministeriet (oktober 2019). Tillväxten dämpas bl a till följd av minskande bostadsinvesteringar, men bedöms hållas uppe av privat och offentlig konsumtion. Inflationen (mätt som KPI) bedöms ha ökat med 1,1% under 2019 och stiga med 1,4% och 1,7% under 2020 respektive 2021.

Makroindikatorer, Sverige

Källa: SCB

Arbetslöshet

 

6,9% (december 2019)

Inflationstakt

 

1,8% (december 2019 jmf. december 2018)

BNP-tillväxt

 

0,3% (Kv 3, 2019 jmf Kv 2, 2019)

Makroindikatorer Sverige
Makroindikatorer sverige (Line Diagram)

Källa: Konjunkturinstitutet

Ränte- och kreditmarknad

Svenska Riksbanken höjde i december 2019 reporäntan från –0,25% till noll. Höjningen var väntad baserat på Riksbankens kommunikation under senhösten, om än inte helt logisk givet Riksbankens tidigare synsätt om inflationens inverkan på reporäntan. Riksbankens nya reporäntebana (dec 2019) indikerar att reporäntan ska ligga på noll fram till år 2022.

Svenska långräntor gick ner kraftigt under 2019 fram till tidiga hösten då de bottnade för att därefter åter vända uppåt. Hittills har uppgången dock inte varit större än att exempelvis den 5-åriga swap-räntan låg ca tio punkter lägre på årets sista dag än i början av 2019. Nuvarande nivåer är fortsatt mycket låga i ett historiskt perspektiv.

Stibor (3 mån) har successivt stigit under fjärde kvartalet i takt med att marknaden diskonterat en höjning av reporäntan. I slutet av 2019 var Stibor 3-mån +0,15%, jämfört med –0,1% i slutet av Q3 och –0,15% per UB 2018. Sammantaget har avkastningskurvan blivit något brantare under fjärde kvartalet jämfört med utgången av Q3, men är ändå flackare än vid årets början. Tillgången till finansiering på svensk kapitalmarknad har successivt förbättrats under året fram till slutet av fjärde kvartalet då efterfrågan minskade något.

Under 2019 har Castellum även utnyttjat EUR-marknaden och den norska marknaden för långfristig obligationsfinansiering. Kreditmarginalerna, som steg kraftigt under fjärde kvartalet 2018, föll rejält under våren 2019 och har under slutet av året stabiliserats på lägre nivåer. Kredit-spreadarna för Castellum har fallit något mer i Euro-marknaden än i SEK-marknaden under 2019.

I Danmark har CIBOR-räntan (3 mån) under fjärde kvartalet 2019 legat inom intervallet ca –0,40 till –0,45%, vilket även gällt för Finland/EURIBOR (3 mån).

Makroindikatorer Danmark
Makroindikatorer danmark (Line Diagram)

Källa: Konjunkturinstitutet, Danmarks Nationalbank och Eurostat

Castellums marknadsandel

Castellum äger en total uthyrbar area om ca 4,3 miljoner kvm med ett samlat fastighetsvärde om ca 95,2 Mdkr. Vid årsskiftet uppgick Castellums börsvärde till 60,1 Mdkr vilket vid den tidpunkten placerade bolaget runt 13:e plats på europeisk fastighetsmarknad (exkluderat 100% bostadsaktörer och 100% retailaktörer) och som det andra största fastighetsbolaget i Norden sett till börsvärde och det största med hänsyn till free float.

De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 94 miljoner kvm uppdelat på kontor, samhällsfastigheter, handel samt lager-, logistik- och industrifastigheter, varav Castellums marknadsandel uppgår till ca 4–5%.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt svenska och utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

Makroindikatorer Finland
Makroindikatorer finland (Line Diagram)

Källa: Europeiska Centralbanken, Eurostat och Konjunkturinstitutet

Europeisk fastighetsmarknad

Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad 2019 uppgick enligt CBRE till ca 169 miljarder EUR (161) för segmenten kontor samt lager och logistik, vilket motsvarar en ökning om ca 3% jämfört mot föregående år. Den fortsatt höga transaktionsvolymen har bland annat drivits av god tillgång till institutionellt kapital, ett generellt lågt ränteläge i Europa samt bra intresse för europeisk fastighetsmarknad från internationella investerare, specifikt asiatiska investerare.

Segmentet för kontor ökade under 2019 och nådde enligt CBRE en nivå om ca 134 miljarder EUR (ca +3% jämfört med 2018) – den högsta kontorsvolymen i Europa sedan år 2007. Transaktionsvolymen för lager och logistik ökade med ca 3% till ca 35 miljarder EUR. Investerarintresset har ökat för det här segmentet – snittvolymen de senaste tre åren har uppgått till ca 38 miljarder EUR att jämföra med snittvolym om ca 15 miljader EUR för perioden 2007–2016

Sverige utgjorde ca 6% av den europeiska volymen, vilket placerar Sverige som den femte största transaktionsmarknaden i Europa under 2019. Finland och Danmark utgjorde vardera ca 2% av den europeiska volymen vilket placerade dem på tionde respektive elfte plats i Europa.

Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad
Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad (Bar Graph)

Källa: CBRE

Svensk, dansk och finsk fastighetsmarknad

För kontorsfastigheter i Sverige bedöms volymen för transaktioner > 40 Mkr under 2019 ha uppgått till ca 218 Mdkr (153 Mdkr) fördelat på 447 (433) transaktioner. 2019 års volym innebär att den tidigare toppnoteringen från 2016 på 201 Mdkr överträffades, främst drivet av ökad andel stora affärer. Under 2019 gjordes 42 stycken miljardaffärer och snittaffären uppgick till ca 0,5 Mdkr.

Investerarsentimentet på svensk fastighetsmarknad är positivt, vilket bedöms bero på förväntan om låga räntor i överblickbar framtid samt fortsatt god utveckling på hyresmarknaden. Andelen utländska investerare under 2019 uppgick till ca 30%, vilket är en hög siffra sett ur ett historiskt perspektiv. Svag kronkurs i kombination med stor likviditet på den globala kapitalmarknaden kan förklara ett ökat inflöde av utländskt kapital på svensk fastighetsmarknad. Sammantaget leder detta till att moderna kontorsfastigheter i de mest attraktiva lägena i CBD i Stockholm, Göteborg, Uppsala och Malmö fortsätter att uppvisa sjunkande avkastningskrav. Fastigheter med säkra kassaflöden, såsom samhällsfastigheter, samt sammansatta portföljer av fastigheter som genererar goda kassaflöden är attraktiva bland investerare i lågräntemiljön, vilket medför sjunkande avkastningskrav. I Castellums delmarknader utanför storstadsregionerna har avkastningskraven för kontorsfastigheter varit stabila till något sjunkande under 2019.

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag
Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag (Graphic)

Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2019. Avser bolag med ett fastighetsvärde >3 000 Mkr.

Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna
Årlig transaktionsvolym sverige och direktavkastning storstäderna (Bar Graph)

Källa: Forum, JLL

Lager- och logistikfastigheter attraherar en växande skara av både inhemska och internationella investerare, drivet till stor del av e-handelns tillväxt. Avkastningskraven i genomförda affärer på marknaden under 2019 har varit rekordlåga, då efterfrågan är hög och ökande, vilket driver upp priserna. Lågt utbud av de mest attraktiva logistikfastigheterna i kombination med hög efterfrågan bland investerare har resulterat i spridningseffekt med sjunkande avkastningskrav även bland mer sekundära lagerfastigheter utanför de allra mest attraktiva lägena.

I Danmark uppgick transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden under 2019 till ca 52 Mdr DKK (70). Sentimentet bland investerare fortsätter dock att vara starkt och ett skifte märks i investerarintresset från bostadssegment till kontorssegment. Avkastningskravet för kontor i CBD i Köpenhamn ligger på en stabil nivå på 3,75%.

I Finland uppgick transaktionsvolymen på den finska fastighetsmarknaden under 2019 till 6,6 Mdr EUR (9,3 Mdr EUR). Det är mycket stor efterfrågan bland investerare på de mest attraktiva objekten och avkastningskravet för kontor i CBD bedöms ha sjunkit till 3,4%. Ett ökande investerarintresse märks även för sekundära och utvecklingsbara fastigheter. Sedan 2014 har avkastningskravet i Helsingfors CBD sjunkit med 1,5%-enheter och är nu i det närmaste i nivå med andra nordiska huvudstäder.

Transaktionsvolym – geografisk fördelning
Transaktionsvolym – geografisk fördelning (Bar Graph)

Källa: Newsec

Marknadens direktavkastning – Kontor
Marknadens direktavkastning – kontor (Graphic)

Direktavkastning 2019 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och JLL (Köpenhamn och Helsingfors) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

Marknadens direktavkastning – Lager/logistik
Marknadens direktavkastning – lager/logistik (Graphic)

Direktavkastning 2019 (staplar) enligt Forum Fastighetsekonomi (svenska orter) och JLL (Köpenhamn och Helsingfors) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd.

Data Per Region

 

 

Befolkning

 

Befolknings­utveckling 2010–2019/år

 

Befolknings­
utveckling
2010–2019
snitt personer/år

 

Befolknings­
utveckling 2019

 

Studerande vid universitet/
högskola

 

Tillväxt sysselsättning 2010–2019/år

 

Arbetslös­
het 2019

 

Tillväxt total lönesumma 2010–2019/år

 

Tillväxt
total lönesumma
2019

 

Tillväxt total
lönesumma
prognos 2019–2027/år

Källa: Evidens, SCB, Arbetsförmedlingen, Statistics Finland, Statistics Denmark.

*

Campus Helsingborg ingår i Lunds Universitet.

**

Campus Norrköping ingår i Linköpings Universitet.

Riket

 

10 340 000

 

1,0%

 

100 900

 

1,2%

 

406 000

 

1,8%

 

7,4%

 

3,0%

 

1,9%

 

2,7%

Region Väst

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Storgöteborg

 

1 401 000

 

1,2%

 

15 300

 

1,5%

 

50 000

 

1,9%

 

7,4%

 

3,3%

 

2,1%

 

3,1%

Borås

 

113 000

 

1,0%

 

1 100

 

1,0%

 

9 000

 

1,8%

 

7,3%

 

3,1%

 

1,6%

 

2,2%

Halmstad

 

103 000

 

1,2%

 

1 200

 

1,7%

 

9 000

 

1,7%

 

8,3%

 

2,9%

 

1,9%

 

2,7%

Region Öresund

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Malmö

 

1 193 000

 

1,2%

 

13 800

 

1,6%

 

52 000

 

1,7%

 

13,9%

 

2,9%

 

1,9%

 

2,7%

varav Lund

 

125 000

 

1,4%

 

1 600

 

1,9%

 

35 000

 

1,4%

 

6,9%

 

2,4%

 

2,0%

 

2,9%

varav Helsingborg

 

148 000

 

1,4%

 

2 000

 

1,8%

 

–*

 

1,9%

 

10,9%

 

3,1%

 

2,0%

 

2,9%

Köpenhamn

 

1 875 000

 

1,0%

 

18 000

 

1,0%

 

120 000

 

1,4%

 

4,4%

 

2,0%

 

1,1%

 

2,3%

Region Stockholm–Norr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Storstockholm

 

2 818 000

 

1,7%

 

42 800

 

1,9%

 

88 000

 

2,1%

 

6,1%

 

3,4%

 

2,2%

 

3,2%

Uppsala

 

232 000

 

1,8%

 

3 700

 

3,2%

 

39 000

 

2,0%

 

6,1%

 

3,2%

 

2,0%

 

2,8%

Gävle

 

103 000

 

0,8%

 

800

 

1,2%

 

11 000

 

1,3%

 

9,9%

 

2,5%

 

1,5%

 

2,1%

Region Mitt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Örebro

 

156 000

 

1,6%

 

2 200

 

2,0%

 

13 000

 

2,2%

 

8,4%

 

3,3%

 

1,9%

 

2,7%

Västerås

 

154 000

 

1,3%

 

1 900

 

1,6%

 

11 000

 

1,8%

 

9,0%

 

2,9%

 

1,8%

 

2,5%

Jönköping

 

141 000

 

1,1%

 

1 500

 

1,6%

 

13 000

 

1,8%

 

5,6%

 

3,0%

 

2,0%

 

2,8%

Linköping

 

163 000

 

1,2%

 

1 900

 

1,7%

 

23 000

 

2,0%

 

6,3%

 

3,0%

 

1,9%

 

2,8%

Norrköping

 

143 000

 

1,0%

 

1 400

 

1,2%

 

–**

 

1,7%

 

11,1%

 

3,0%

 

1,6%

 

2,3%

Växjö

 

94 000

 

1,4%

 

1 200

 

2,2%

 

28 000

 

1,7%

 

8,1%

 

2,8%

 

1,9%

 

2,7%

Region Finland

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Helsingfors

 

1 292 000

 

1,4%

 

15 000

 

1,0%

 

53 000

 

0,9%

 

6,5%

 

1,7%

 

3,7%

 

2,5%