Ett omvälvande år för fastighetsbranschen

2022 var ett händelserikt och intensivt år för Castellum. Den nordiska fastighetsmarknaden påverkades kraftigt av geopolitisk osäkerhet till följd av kriget i Ukraina, hög inflation och en inbromsande konjunktur. Samtidigt var marknadsläget och efterfrågan för kontor och lager/logistik trots allt god. Samgåendet med Kungsleden fullbordades vilket ökade förvaltningsresultatet med 28 procent. Utsikterna för 2023 är dock tudelade och vi är ödmjuka inför de utmaningar vi har framför oss. Operationellt taktar Castellums fastigheter och projekt bra samtidigt som finansmarknaden präglas av fortsatt osäkerhet.

Samgåendet med Kungsleden har gjort att Castellum har fått drygt 200 nya fastigheter och cirka 100 nya medarbetare. Under 2022 lade organisationen ner mycket arbete på integration av system och arbetssätt samt att identifiera operativa synergieffekter om cirka 100 mkr. Samgåendet har också inneburit en ny organisation med bland annat en ny region, Region Mälardalen, där orterna Västerås och Uppsala ingår. Under 2022 arbetade Castellum vidare för att befästa den nordiska plattformen inom kontor och logistik. Den geografiska renodlingen i portföljen har fortsatt där Castellum bland annat lämnat orter som Gävle, Halmstad och Alingsås. Samtidigt har 10 projekt med högkvalitativ kontor- och lageryta färdigställts under 2022 som bidrar med ett hyresvärde på cirka 220 mkr per år.

Ett gott resultat

Castellum levererade ett starkt resultat för året med en fastighetsportfölj om 181 mdkr, inklusive innehavet i norska Entra, och en positiv nettouthyrning för tolfte kvartalet i rad, på 161 mkr. Efterfrågan för kontor och lager/logistik var god och många kom tillbaka till kontoren efter en lång period av distansarbete under coronapandemins restriktioner.

Castellum nådde en historiskt hög uthyrningsgrad på 93,4 procent under det andra kvartalet 2022 och hyresnivåerna var stabila eller ökande under hela året. Samtidigt ökade kundnöjdheten i den årliga NKI-undersökning där betyget steg till 75 (74).

Konjunkturinbromsning och osäkerhet på kapitalmarknaden

Den nordiska fastighetsmarknaden påverkades negativt efter första kvartalet av den snabbt tilltagande inflationen, geopolitisk osäkerhet och påföljande energikris som en följd av kriget i Ukraina. Räntenivåerna steg brant med en kraftig inbromsning i tillgång på kapital som följd, framför allt på den för fastighetsbranschen viktiga obligationsmarknaden. Detta medförde stora rörelser nedåt på Castellums och andra fastighetsbolags aktiekurser under sommaren och hösten, även om vi såg en viss återhämtning från låga nivåer under årets sista kvartal.

Castellum hade under stora delar av 2022 ett ökat fokus på att stärka sin finansiella ställning och säkra sitt kreditbetyg. Som ett led i detta har bolaget bromsat sin investeringsvolym framåt och även avyttrat fastigheter om cirka 4 mdkr, varav försäljningar om cirka 2,2 mdkr skedde i slutet av året samt avsiktsförklaringar om ytterligare 1,8 mdkr som förväntas genomföras under första halvan av 2023. Styrelsen förslog under hösten en paus i utdelningstraditionen under 2023 som även detta bidrar till att stärka den finansiella ställningen.

Projekt ger tillväxt och höjer kvaliteten i portföljen

Under 2022 färdigställdes tio större projekt med ett totalt hyresvärde på 220 mkr per år. Två exempel är det NollCO₂-certifierade polishuset Korsningen i Örebro och det Miljöbyggnad-certifierade och fullt uthyrda kontorshuset GreenHaus i Helsingborg.

Castellum färdigställer merparten av sina pågående projekt under 2023 och dessa kommer att generera cirka 310 mkr i årligt hyresvärde. Under första kvartalet 2023 färdigställs E.ONs nya huvudkontor och Domstolsbyggnaden i Malmö med ett årligt hyresvärde om cirka 170 mkr. Under rådande marknadsförutsättningar har Castellums projektvolym bromsats in men bolaget har beredskap och en attraktiv projektportfölj att starta upp med när marknadsförutsättningarna är mer gynnsamma igen.

Stigande räntor och osäkerheten på finansmarknaden ökar intresset för fastighetsbolagens värden. Under fjärde kvartalet skrev Castellum ner sina fastighetsvärden med 4 procent. Eftersom hyresindexeringarna och färdigställda projekt medfört högre värden så blir nettoeffekten under 2022 –2 procent.

Stabil hyresbas och intäktsökningar

Castellum har aktivt arbetat med kostnadssidan under året och särskilt prioriterat energibesparande åtgärder som en följd av de ökande energipriserna. De höga energipriserna och inflationen generellt har visserligen höjt kostnaderna samtidigt som inflationstakten kommer att bidra med betydande intäktsökningar på grund av indexkomponenten i våra hyresavtal.

Även om tiderna är tuffa för många hyresgäster med generellt ökande kostnader så är bedömningen att Castellums olika kundsegment, med en stor andel offentliga hyresgäster, många välkapitaliserade kontorskunder och logistikaktörer, kan bära kostnadsökningarna. I den väldiversifierade och stabila fastighetsportfölj Castellum besitter, kommer nästan en fjärdedel av hyresintäkterna från offentliga hyresgäster. Endast en mycket liten del av hyresintäkterna, 6 procent, kommer från den hårt ansatta handelssektorn.

Castellums geografiska positionering på starka delmarknader i stabila ekonomier i Norden utgör en väldiversifierad och stabil hyresbas. Erfarenheterna från pandemin, där många hyresgäster också utsattes för betydande utmaningar, visar att Castellum klarade av att ställa om och hantera nya situationer snabbt, utan hyresförluster under perioden.

Fortsatt fokus på energieffektiviseringar

Energieffektiviteten i fastighetsbeståndet fortsatte att förbättras och förbrukningen minskade med 4 procent i jämförbart bestånd. Energianvändningen per kvm var 41 procent bättre jämfört med branschsnittet. Under året har 21 nya solcellsanläggningar installerats och sammanlagt har Castellum nu 76 anläggningar på 83 500 kvm som producerar 7 339 MWh vilket motsvarar 7 procent av bolagets energiförbrukning per år. Med 2022 års elpriser har de investeringar Castellum gjort i förnybar energi de senaste åren visat sig vara långt mer lönsamma än kalkylerat.

Ytterligare ett fokus under året har varit att hållbarhetscertifiera fler fastigheter i beståndet där bolaget i slutet av året nådde 249 certifierade fastigheter, 45 procent av beståndets yta, och är därmed ett steg närmare målet om att 50 procent av fastighetsytan ska vara certifierad senast 2025.

Toppbetyg till Castellum inom hållbarhet

Under året godkände Nasdaq Castellums ansökan om att noteras som grön aktie och Castellum blev därmed det första stora fastighetsbolaget i Norden som klassificerats som en grön aktie. I december fick Castellum, för sjunde gången och som enda nordiska fastighetsbolag, en toppranking i Dow Jones Sustainability Indices. Bolaget erhöll också rankingen som global sektorledare i GRESB i kategorin Kontor/industri.

Konjunkturinbromsning och fortsatt osäkerhet under 2023

När den starka tillväxt Castellum haft på senare år nu ser ut att avta något finns möjligheter att utveckla affären och bli än bättre rustade för framtiden. Castellum har som ett av Nordens främsta och största kommersiella fastighetsbolag attraktiva tillgångar i rätt lägen och en stark underliggande affär med låg vakansgrad, god kvalitet i portföljen och en effektiv förvaltningsorganisation. Strategin att växa i Norden, inom kontor och logistik, med det årliga tillväxtmålet på 10 procent i förvaltningsresultat per aktie, ligger fast.

Avslutningsvis vill jag tacka alla hyresgäster, samarbetspartners, kreditgivare, aktieägare, medarbetare och andra intressenter för ett stort engagemang under ett utmanande år.

Joacim Sjöberg
Tf verkställande direktör, Castellum AB