Not 3 Intäkter

Hyresvärde

Koncernens intäkter uppgick till 5 821 Mkr (5 577). Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgäst, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. I årets intäkter ingår även 104 Mkr från det under året förvärvade coworkingbolaget United Spaces. Tabellerna nedan visar såväl hyresvärde kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område som vilka delar som bidragit till intäktsutvecklingen. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 4% (3%) mot föregående år.

 

 

Kontor

 

Samhällfastighet

 

Lager/Logistik

 

Handel

 

Lätt industri

 

Totalt

Hyresvärde, kr/kvm

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

Mitt

 

1 510

 

1 397

 

1 735

 

1 518

 

829

 

767

 

1 197

 

1 261

 

1 052

 

818

 

1 440

 

1 298

Öresund

 

2 077

 

1 984

 

2 190

 

2 125

 

835

 

837

 

1 500

 

1 478

 

750

 

782

 

1 659

 

1 613

Stockholm

 

2 251

 

2 122

 

3 020

 

2 869

 

1 216

 

1 142

 

1 584

 

1 402

 

1 294

 

1 149

 

1 834

 

1 701

Väst

 

1 760

 

1 602

 

1 337

 

1 280

 

808

 

763

 

1 375

 

1 253

 

851

 

819

 

1 181

 

1 093

Norr

 

1 521

 

1 584

 

1 485

 

1 574

 

 

 

 

1 597

 

 

 

1 487

 

1 578

Finland

 

3 660

 

3 577

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 660

 

3 577

Totalt

 

1 858

 

1 731

 

1 859

 

1 739

 

904

 

858

 

1 417

 

1 367

 

966

 

882

 

1 495

 

1 407

Utveckling intäkter, Mkr

 

2019

 

2018

 

Förändring %

Jämförbart bestånd

 

5 047

 

4 832

 

4,4%

Projektfastigheter

 

301

 

172

 

Transaktion

 

369

 

573

 

Coworking

 

104

 

 

Intäkter

 

5 821

 

5 577

 

4,4%

Omförhandling

Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av marknadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en s k indexklausul innebärande uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflation under föregående år.

Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2020 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontraktslängd i portföljen kan beräknas till 4,0 år (3,9).

Kontraktsförfallostruktur

 

Antal
kontrakt

 

Tkvm

 

Kontrakts-
värde, Mkr

 

Andel av
värdet

Kommersiellt, löptid

 

 

 

 

 

 

 

 

2020

 

1 648

 

321

 

421

 

8%

2021

 

1 441

 

622

 

856

 

16%

2022

 

1 187

 

670

 

1 040

 

20%

2023

 

837

 

691

 

941

 

18%

2024

 

209

 

254

 

379

 

7%

2025+

 

345

 

909

 

1 483

 

28%

Summa

 

5 667

 

3 467

 

5 120

 

97%

Bostäder

 

436

 

34

 

40

 

1%

P-platser och övrigt

 

5 828

 

1

 

89

 

2%

Totalt

 

11 931

 

3 502

 

5 249

 

100%

Ekonomisk uthyrningsgrad

Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad i Castellum under 2019 var 92,6% (93,2%) inkl. rabatter om 90 Mkr (87). I periodens intäkter ingår engångsersättning om 16 Mkr (14) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 397 Mkr (408), varav 42 Mkr (109) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 435 Mkr (247), varav 16 Mkr (11) avsåg konkurser och 18 Mkr (19) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till –38 Mkr (161). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9–18 månader.

 

 

Kontor

 

Samhällsfastighet

 

Lager/Logistik

 

Handel

 

Lätt industri

 

Totalt

Ekonomisk uthyrningsgrad

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

Mitt

 

90,6%

 

93,2%

 

94,0%

 

97,3%

 

92,1%

 

91,6%

 

95,8%

 

97,5%

 

96,8%

 

95,7%

 

92,4%

 

94,6%

Öresund

 

88,9%

 

88,3%

 

98,4%

 

97,9%

 

91,3%

 

90,1%

 

85,3%

 

91,3%

 

90,3%

 

84,1%

 

90,5%

 

90,1%

Stockholm

 

94,1%

 

94,1%

 

93,8%

 

97,5%

 

93,8%

 

94,6%

 

93,9%

 

94,8%

 

95,3%

 

92,7%

 

93,5%

 

94,9%

Väst

 

94,6%

 

93,0%

 

93,2%

 

96,5%

 

93,2%

 

89,4%

 

95,9%

 

96,6%

 

95,5%

 

94,9%

 

93,1%

 

92,4%

Norr

 

91,8%

 

86,5%

 

93,6%

 

96,5%

 

 

 

 

88,0%

 

 

 

93,5%

 

93,4%

Finland

 

110,7%

 

99,6%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

110,7%

 

99,6%

Totalt

 

92,1%

 

91,9%

 

94,5%

 

97,2%

 

91,0%

 

91,3%

 

93,6%

 

94,8%

 

94,7%

 

92,4%

 

92,6%

 

93,2%

Riskspridning, kreditrisk

Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 5 700 kommersiella kontrakt och 436 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.

Kontraktsstorlek, Mkr

 

Antal kontrakt

 

Andel

 

Kontrakts­
värde, Mkr

 

Andel

Kommersiellt

 

 

 

 

 

 

 

 

<0,25

 

2 654

 

22%

 

210

 

4%

0,25–0,5

 

951

 

8%

 

350

 

7%

0,5–1,0

 

822

 

7%

 

581

 

11%

1,0–3,0

 

744

 

6%

 

1 287

 

24%

>3,0

 

496

 

4%

 

2 692

 

51%

Summa

 

5 667

 

47%

 

5 120

 

97%

Bostäder

 

436

 

4%

 

40

 

1%

P-platser och övrigt

 

5 828

 

49%

 

89

 

2%

Totalt

 

11 931

 

100%

 

5 249

 

100%

Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter.

 

 

Koncern

 

Moderbolag

Avtalade framtida hyresintäkter

 

2019

 

2018

 

2019

 

2018

Avtalade hyresintäkter år 1

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommersiella kontrakt

 

5 501

 

5 431

 

 

Bostäder

 

13

 

14

 

 

Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 år

 

12 315

 

11 882

 

 

Avtalade hyresintäkter senare än 5 år

 

4 747

 

5 106

 

 

Summa

 

22 576

 

22 433

 

 

Hyresfordringar

Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 70 Mkr (47) har förfallit till betalning efter att reservering/nedskrivning gjorts om 28 Mkr.

Moderbolaget

Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster.