Hyresvärde
Koncernens intäkter uppgick till 5 821 Mkr (5 577). Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgäst, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. I årets intäkter ingår även 104 Mkr från det under året förvärvade coworkingbolaget United Spaces. Tabellerna nedan visar såväl hyresvärde kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område som vilka delar som bidragit till intäktsutvecklingen. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 4% (3%) mot föregående år.
|
|
Kontor |
|
Samhällfastighet |
|
Lager/Logistik |
|
Handel |
|
Lätt industri |
|
Totalt |
||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Hyresvärde, kr/kvm |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
Mitt |
|
1 510 |
|
1 397 |
|
1 735 |
|
1 518 |
|
829 |
|
767 |
|
1 197 |
|
1 261 |
|
1 052 |
|
818 |
|
1 440 |
|
1 298 |
Öresund |
|
2 077 |
|
1 984 |
|
2 190 |
|
2 125 |
|
835 |
|
837 |
|
1 500 |
|
1 478 |
|
750 |
|
782 |
|
1 659 |
|
1 613 |
Stockholm |
|
2 251 |
|
2 122 |
|
3 020 |
|
2 869 |
|
1 216 |
|
1 142 |
|
1 584 |
|
1 402 |
|
1 294 |
|
1 149 |
|
1 834 |
|
1 701 |
Väst |
|
1 760 |
|
1 602 |
|
1 337 |
|
1 280 |
|
808 |
|
763 |
|
1 375 |
|
1 253 |
|
851 |
|
819 |
|
1 181 |
|
1 093 |
Norr |
|
1 521 |
|
1 584 |
|
1 485 |
|
1 574 |
|
– |
|
– |
|
– |
|
1 597 |
|
– |
|
– |
|
1 487 |
|
1 578 |
Finland |
|
3 660 |
|
3 577 |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
3 660 |
|
3 577 |
Totalt |
|
1 858 |
|
1 731 |
|
1 859 |
|
1 739 |
|
904 |
|
858 |
|
1 417 |
|
1 367 |
|
966 |
|
882 |
|
1 495 |
|
1 407 |
Utveckling intäkter, Mkr |
|
2019 |
|
2018 |
|
Förändring % |
---|---|---|---|---|---|---|
Jämförbart bestånd |
|
5 047 |
|
4 832 |
|
4,4% |
Projektfastigheter |
|
301 |
|
172 |
|
– |
Transaktion |
|
369 |
|
573 |
|
– |
Coworking |
|
104 |
|
– |
|
– |
Intäkter |
|
5 821 |
|
5 577 |
|
4,4% |
Omförhandling
Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av marknadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en s k indexklausul innebärande uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflation under föregående år.
Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2020 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontraktslängd i portföljen kan beräknas till 4,0 år (3,9).
Kontraktsförfallostruktur |
|
Antal |
|
Tkvm |
|
Kontrakts- |
|
Andel av |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Kommersiellt, löptid |
|
|
|
|
|
|
|
|
2020 |
|
1 648 |
|
321 |
|
421 |
|
8% |
2021 |
|
1 441 |
|
622 |
|
856 |
|
16% |
2022 |
|
1 187 |
|
670 |
|
1 040 |
|
20% |
2023 |
|
837 |
|
691 |
|
941 |
|
18% |
2024 |
|
209 |
|
254 |
|
379 |
|
7% |
2025+ |
|
345 |
|
909 |
|
1 483 |
|
28% |
Summa |
|
5 667 |
|
3 467 |
|
5 120 |
|
97% |
Bostäder |
|
436 |
|
34 |
|
40 |
|
1% |
P-platser och övrigt |
|
5 828 |
|
1 |
|
89 |
|
2% |
Totalt |
|
11 931 |
|
3 502 |
|
5 249 |
|
100% |
Ekonomisk uthyrningsgrad
Genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad i Castellum under 2019 var 92,6% (93,2%) inkl. rabatter om 90 Mkr (87). I periodens intäkter ingår engångsersättning om 16 Mkr (14) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 397 Mkr (408), varav 42 Mkr (109) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 435 Mkr (247), varav 16 Mkr (11) avsåg konkurser och 18 Mkr (19) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till –38 Mkr (161). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9–18 månader.
|
|
Kontor |
|
Samhällsfastighet |
|
Lager/Logistik |
|
Handel |
|
Lätt industri |
|
Totalt |
||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Ekonomisk uthyrningsgrad |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
Mitt |
|
90,6% |
|
93,2% |
|
94,0% |
|
97,3% |
|
92,1% |
|
91,6% |
|
95,8% |
|
97,5% |
|
96,8% |
|
95,7% |
|
92,4% |
|
94,6% |
Öresund |
|
88,9% |
|
88,3% |
|
98,4% |
|
97,9% |
|
91,3% |
|
90,1% |
|
85,3% |
|
91,3% |
|
90,3% |
|
84,1% |
|
90,5% |
|
90,1% |
Stockholm |
|
94,1% |
|
94,1% |
|
93,8% |
|
97,5% |
|
93,8% |
|
94,6% |
|
93,9% |
|
94,8% |
|
95,3% |
|
92,7% |
|
93,5% |
|
94,9% |
Väst |
|
94,6% |
|
93,0% |
|
93,2% |
|
96,5% |
|
93,2% |
|
89,4% |
|
95,9% |
|
96,6% |
|
95,5% |
|
94,9% |
|
93,1% |
|
92,4% |
Norr |
|
91,8% |
|
86,5% |
|
93,6% |
|
96,5% |
|
– |
|
– |
|
– |
|
88,0% |
|
– |
|
– |
|
93,5% |
|
93,4% |
Finland |
|
110,7% |
|
99,6% |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
– |
|
110,7% |
|
99,6% |
Totalt |
|
92,1% |
|
91,9% |
|
94,5% |
|
97,2% |
|
91,0% |
|
91,3% |
|
93,6% |
|
94,8% |
|
94,7% |
|
92,4% |
|
92,6% |
|
93,2% |
Riskspridning, kreditrisk
Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 5 700 kommersiella kontrakt och 436 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg.
Kontraktsstorlek, Mkr |
|
Antal kontrakt |
|
Andel |
|
Kontrakts |
|
Andel |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Kommersiellt |
|
|
|
|
|
|
|
|
<0,25 |
|
2 654 |
|
22% |
|
210 |
|
4% |
0,25–0,5 |
|
951 |
|
8% |
|
350 |
|
7% |
0,5–1,0 |
|
822 |
|
7% |
|
581 |
|
11% |
1,0–3,0 |
|
744 |
|
6% |
|
1 287 |
|
24% |
>3,0 |
|
496 |
|
4% |
|
2 692 |
|
51% |
Summa |
|
5 667 |
|
47% |
|
5 120 |
|
97% |
Bostäder |
|
436 |
|
4% |
|
40 |
|
1% |
P-platser och övrigt |
|
5 828 |
|
49% |
|
89 |
|
2% |
Totalt |
|
11 931 |
|
100% |
|
5 249 |
|
100% |
Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter.
|
|
Koncern |
|
Moderbolag |
||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Avtalade framtida hyresintäkter |
|
2019 |
|
2018 |
|
2019 |
|
2018 |
Avtalade hyresintäkter år 1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Kommersiella kontrakt |
|
5 501 |
|
5 431 |
|
– |
|
– |
Bostäder |
|
13 |
|
14 |
|
– |
|
– |
Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 år |
|
12 315 |
|
11 882 |
|
– |
|
– |
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år |
|
4 747 |
|
5 106 |
|
– |
|
– |
Summa |
|
22 576 |
|
22 433 |
|
– |
|
– |
Hyresfordringar
Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 70 Mkr (47) har förfallit till betalning efter att reservering/nedskrivning gjorts om 28 Mkr.
Moderbolaget
Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster.