Värdering fastigheter

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar vilka baseras på en tioårig kassaflödesmodell med en individuell bedömning av dels varje fastighets framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Sammantaget var Castellums fastighetsbestånd värderat till 95 168 Mkr (motsvarande 22 363 kr/kvm) och genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,1%.

Intern värdering

Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2019 värderat samtliga fastigheter internt. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en tioårig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 600 kr/kvm (1 500). Ytterligare information om värderingen framgår av not 13.

Avkastningskrav

Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta 3%, inflation 1,5% samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och består av en generell respektive individuell risk. Generell risk avspeglar att fastighetsplacering dels inte är lika likvid som en obligation, dels är beroende av den allmäna ekonomiska utvecklingen. Individuell risk är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av ett antal faktorer såsom fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten, teknisk standard m m. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%. Riskpremien uppgår i genomsnitt till 6,3% med ett intervall om 2,4%–11,7%.

Antagande om kostnaden för lånat kapital har gjorts om 5,0%. och utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrad om 55–65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera bedömt tioårigt framtida kassaflöde. Diskontering av restvärde sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.

Räkneexempel för den interna värderingen

För att åskådliggöra den tioåriga kassaflödesmodellen har nedan exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden endast har till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.

Antaganden i exemplet:

  • Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 97% år 2022.
  • Driftsöverskott år 2019 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheter, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
  • Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5%–2,0% per år under kalkylperioden.
  • Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
  • Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 4 554 Mkr.
  • Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:

 

 

Avkastningskrav

 

Andel av kapital

 

Vägt avkastningskrav

Eget kapital

 

9%

 

37%

 

3,3%

Lånat kapital

 

5%

 

63%

 

3,2%

Vägt avkastningskrav

 

 

 

100%

 

6,5%

Mkr

 

2019

 

2020

 

2021

 

2022

 

2023

 

2024

 

2025

 

2026

 

2027

 

2028

 

2029

Hyresvärde

 

6 093

 

6 215

 

6 339

 

6 466

 

6 595

 

6 727

 

6 862

 

6 999

 

7 139

 

7 282

 

7 427

Hyresintäkter

 

5 645

 

5 842

 

6 022

 

6 207

 

6 331

 

6 439

 

6 580

 

6 789

 

6 925

 

7 063

 

7 205

Ekonomisk uthyrningsgrad

 

92,6%

 

94%

 

95%

 

96%

 

96%

 

96%

 

96%

 

97%

 

97%

 

97%

 

97%

Fastighetskostnader

 

–1 314

 

–1 334

 

–1 354

 

–1 374

 

–1 395

 

–1 416

 

–1 437

 

–1 458

 

–1 480

 

–1 502

 

–1 525

Driftsöverskott = kassaflöde

 

4 331

 

4 508

 

4 668

 

4 833

 

4 936

 

5 023

 

5 143

 

5 331

 

5 445

 

5 561

 

5 680

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diskonterat kassaflöde år 1–9

 

34 248

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diskontering kassaflöde

 

 

 

 

Diskontering restvärde år 10

 

56 485

 

 

 

 

99 983

 

 

 

Diskontering restvärde

 

Antaget värde projekt, mark, byggrätter

 

4 554

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Summa fastighetsvärde

 

95 288

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader
Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader (Line Diagram)
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(Exklusive projekt/mark och byggrätter)

 

2019

 

2018

Driftsöverskott fastigheter

 

4 455

 

4 249

+ Indexjustering 2020, 1%

 

94

 

130

+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%

 

228

 

190

– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm

 

–128

 

–132

Normaliserat driftsöverskott

 

4 649

 

4 437

Värdering (exklusive byggrätter om 520 Mkr)

 

90 614

 

84 106

Genomsnittlig värderingsyield

 

5,1%

 

5,3%

Värderingsyield per kategori

 

2019

 

2018

Kontor

 

5,0%

 

5,1%

Samhällsfastigheter

 

4,8%

 

5,0%

Lager/Logistik

 

5,6%

 

5,8%

Handel

 

5,8%

 

5,9%

Lätt industri

 

6,6%

 

6,9%

Totalt

 

5,1%

 

5,3%

Antaganden i värderingen år 1

 

2019

 

2018

Hyresvärde kr/kvm

 

1 520

 

1 405

Vakansgrad

 

8%

 

6%

Direkta fastighetskostnader, kr/kvm

 

321

 

277

Indirekta fastighetskostnader, kr/kvm

 

32

 

31

Genomsnittlig värderingsyield över tid
Genomsnittlig värderingsyield över tid (Line Diagram)

Källa: Thomson Reuters

Osäkerhetsintervall

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5–10% ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 90 410–99 926 Mkr motsvarande +/– 4 758 Mkr.

Värdeförändringar

2019 kännetecknas av en fortsatt stabil fastighetsmarknad med stabila till stigande priser som följd. Speciellt stort intresse råder för logistikfastigheter, centralt belägna kontorsfastigheter i storstäder samt fastigheter med säkra kassaflöden. Detta tillsammans med en fortsatt välmående hyresmarknad och projektvinster medför att Castellum under perioden redovisar en orealiserad värdeförändring om 4 276 Mkr, motsvarande 4,7% värdeökning.

Därutöver redovisas en realiserad värdeförändring om –358 Mkr hänförligt till försäljning av 28 fastigheter för 4 138 Mkr efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om 220 Mkr. Underliggande fastighetspris, som därmed uppgick till 4 358 Mkr, var således 138 Mkr under värderingen. Då försäljningarna genomförs som bolagsaffärer redovisas även en uppskjuten skatteintäkt om ca 468 Mkr. Försäljningarna innebär att Castellum lämnat Sundsvall samt Vaggeryd utanför Jönköping. Vidare har ett bestånd av handelsfastigheter i Uppsala avyttrats. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.

Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste tioårsperioden har varit 3,3% per år. Inflationen har under samma period i genomsnitt varit 1,1%.

Värdeförändring

 

2019

 

2018

Kassaflöde

 

1 638

 

2 093

Projektvinst/Byggrätter

 

532

 

751

Avkastningskrav

 

1 742

 

2 439

Förvärv

 

364

 

43

Orealiserad värdeförändring

 

4 276

 

5 326

D:o i %

 

4,7%

 

6,3%

Försäljningar

 

–358

 

–110

Summa

 

3 918

 

5 216

D:o i %

 

4,3%

 

6,2%

Värdeförändring
Värdeförändring (Bar Graph)

Totalavkastning

Avseende fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.

Castellum har haft en totalavkastning i snitt de senaste tio åren om 8,8% (5,9% direktavkastning och 2,9% värdeförändring). Under 2019 var totalavkastningen 9,4% (5,0% direktavkastning och 4,4% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes.

 

 

 

 

3 år

 

10 år

 

 

1 år

 

snitt/år

 

snitt/år

Totalavkastning

 

 

 

 

 

 

Fastigheter

 

9,40%

 

10,40%

 

8,80%

Castellumaktien

 

38,9%

 

25,3%

 

17,9%

Nasdaq Stockholm (SIX Return)

 

35,0%

 

12,2%

 

12,4%

Fastighetsindex Sverige (EPRA)

 

53,7%

 

27,1%

 

21,2%

Fastighetsindex Europa (EPRA)

 

29,7%

 

10,7%

 

11,4%

Fastighetsindex Eurozone (EPRA)

 

21,0%

 

9,3%

 

10,3%

Fastighetsindex Storbritannien (EPRA)

 

30,6%

 

8,6%

 

9,5%

Värdeförändring

 

 

 

 

 

 

Värdeförändring fastigheter ovägt

 

4,4%

 

5,1%

 

3,3%

Inflation

 

2,2%

 

1,8%

 

1,1%

Totalavkastning snitt per år i olika cykler T O M 2019
Totalavkastning snitt per år i olika cykler tom 2019 (Bar Graph)

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 178 fastigheter motsvarande värdemässigt 55% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 51 790 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5–10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 52 713 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 923 Mkr motsvarande 1,8%. Bruttoavvikelserna var 1 182 Mkr respektive –2 104 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6,2%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/– 5–10%.

Intern v s extern värdering, Mkr

 

 

2019

 

2018

 

2017

 

2016

Extern värderare

 

51 790

 

48 345

 

43 147

 

41 180

Andel extern av intern

 

55%

 

56%

 

53%

 

57%

Extern vs intern

 

–923

 

–1 322

 

–130

 

+538

D:o i %

 

–1,8%

 

–2,7%

 

–0,3%

 

+1,3%

Bruttoavvikelse positiva

 

1 182

 

995

 

1 328

 

1 563

Bruttoavvikelse negativa

 

–2 104

 

–2 314

 

–1 458

 

–1 025

Genomsnittlig avvikelse

 

6,2%

 

6,7%

 

6,4%

 

6,4%

Värdeförändringar 2019
Värdeförändringar 2019 (Bar Graph)