Hyresmarknad – logistik

Starka underliggande faktorer driver efterfrågan på logistikfastigheter i de strategiska lägen i Norden där Castellum är närvarande. Den viktigaste faktorn som påverkar logistikmarknaden är omfördelningen från butiksyta till lageryta på grund av en ökad e-handel, urbanisering och globalisering.

Tillväxten i svensk e-handel under 2018 och 2019 var ca 16 procent (HUI Research) där e-handel står för ca 10 procent av den totala detaljhandelsomsättningen. Dagligvaruhandeln står för ca 40 procent av den totala detaljhandelns försäljning, där den digitalt unga e-handeln endast står för knappt 2 procent av den totala omsättningen. Inom dagligvaruhandeln kommer vi att se en intressant acceleration under kommande år. När handeln i en enskild kanal passerar 15 procent av totala handeln i en bransch så har historiskt all framtida tillväxt skett i denna kanal. Ett antal olika marknadssegment har redan passerat denna gräns och dagligvaror förväntas passera nivån ca 2030–2035.

Färdigställd Nybyggnation Logistik >10 000 kvm
Färdigställd nybyggnation logistik >10 000 kvm (Bar Graph)

*2020 prognos
Källa: Intelligent Logistik

Kartan ritas om

Förändrade konsumtionsmönster genom e-handelns framväxt har ritat om kartan för var och hur tillväxten sker av logistikfastigheter. Krav på kortare leveranstider, flytt från butiksyta till logistikyta och en tillväxtökning i konsumtionen – som helt drivs av e-handel (HUI Research 2019). Vidare kräver e-handel oftare en betydligt större byggyta än övriga marknadssegment då returhantering, antalet artiklar etc är exempel på faktorer som påverkar.

Strategiska lägen en värdeskapare

En ökad efterfrågan på snabba, hållbara leveranser har resulterat i ett fokus på lokalisering av lagerytor närmare konsumenterna i de större städerna. Ett ökat fokus på de totala logistikkostnaderna har förstärkt denna strukturförändring, där strategiskt lokaliserade logistiklokaler ses som en värdeskapare och inte enbart en lokalkostnad. Reduktion av kostnader för distribution och hantering med 1 procentenhet motsvarar minskning av hyreskostnader med 15–20 procent (Prologis Research 2019).

Fortsatt hög efterfrågan

Utbudet av logistikfastigheter möter idag inte efterfrågan, vilket innebär att hyresutvecklingen på Castellums logistikfastigheter har varit positiv. Under 2019 färdigställdes ca 600 000 kvadratmeter logistik i Sverige och prognoserna för 2020 indikerar en fortsatt hög produktionstakt.

Castellum kan erbjuda breda lösningar

Kraven från konsumenterna om kortare ledtider innebär att intresset för mindre citynära lager kommer att öka. Dessa är lokaliserade i direkt närhet till de större städerna, positionerade för att möjliggöra effektiv distribution och tillhandahålla servicetjänster. De ska vara enkla att nå med kollektiva färdmedel. Castellums logistikportfölj innehåller ett stort antal av denna typ av logistikfastigheter, vilka skapar möjligheter och erbjuder en bred lösning för morgondagens logistikkunder.

Castellum är även delaktigt i ett flertal initiativ kring citylogistik, där en av målsättningarna är att skapa attraktiva innerstäder och stadsmiljöer samt en effektiv service till våra hyresgäster.

Markförvärv på strategiska orter

Ledtiden, från förfrågan till inflyttning, fortsätter att vara en kritisk faktor för affärer i logistiksegmentet där lösningen för att hantera detta är kontroll av byggmöjligheter i strategiska lägen. Castellum har genom markförvärv på strategiska orter, markförberedelser och byggnation utan hyresgäst skapat möjligheter att möta dessa krav. Detta kommer ge Castellum långsiktiga fördelar i en mycket intressant marknad.

Här etableras Nordens mest attraktiva logistiknav

Castellum förvärvade Säve flygplats i december 2018 och fick därmed tillgång till ett fantastiskt utvecklingsområde om mer än 3 miljoner kvm mark nära Nordens största hamn, industrier, nationella transportleder och staden Göteborg.

– Göteborg är ett av Castellums fokusområden i Norden när det gäller etablering av nya logistikfastigheter och där utmaningen har varit tillgång till byggbar mark i intressanta områden. På Säveområdet får vi nu under lång tid möjlighet att utveckla och etablera moderna logistikfastigheter i Nordens mest attraktiva läge, säger Hans Sahlin, ansvarig för logistikfastigheter på Castellum AB.

Göteborg har årligen sedan 2005 utsetts till Sveriges bästa logistikläge där 70% av Skandinaviens totala industri och befolkning finns inom en radie av 500 km från staden. I takt med att Göteborg och regionen växer har behovet av industri- och logistikmark ökat markant och korridoren från hamnen till Säve är ett mycket attraktivt område för framtida logistikanläggningar och tyngre industri.

Områdets storlek möjliggör en etablering av flera olika verksamheter. Utöver rena logistikanläggningar är tanken att etablera en blandning av olika företag för att skapa en levande miljö där kopplingen till befintlig infrastruktur kring flyget ska kunna skapa möjligheter.

– Området vid Säve flygplats är ett intressant läge för en mängd olika aktörer och branscher som till exempel e-handel, logistikföretag, dagligvaruhandel och fordonsindustrin. Storleken på markområdet gör det möjligt att etablera kluster av företag inom samma bransch, vilket skapar synergier, säger Hans Sahlin.

Den växande e-handeln har också spelat roll när det gäller efterfrågan på logistiklokaler i rätt geografiskt läge nära konsumenterna i regionen. E-handeln ställer dessutom andra krav på logistikanläggningar än traditionell verksamhet. Framförallt krävs större ytor.

– Det finns ett tydligt behov av att vara geografiskt nära när det gäller den här typen av lokaler. Konsumenterna vänjer sig vid snabb leverans och det fysiska läget kan göra det möjligt, förklarar Hans Sahlin.

Inom en tioårsperiod planerar Castellum att utveckla området etappvis och att skapa ett logistiknav på ca 800 000 kvm moderna logistik- och verksamhetslokaler. För den långsiktiga utvecklingen av området krävs nya detaljplaner och förhoppningen är att den första planen skall vara antagen och klar för att möjliggöra byggstart under 2021.

– Vår vision är att 5 000–8 000 personer kommer att ha sin arbetsplats på området när det är fullt utbyggt, säger Hans Sahlin.

Parallellt med den långsiktiga utvecklingen av området planerar Castellum att skapa ett kluster för innovation av framtidens hållbara transporter och mobila lösningar. På Säveområdet ska man etablera en testbädd för fordonsindustrin där man kan testa och utveckla autonoma och elektrifierade fordon. Det finns även planer på att skapa stora ytor för en solcellsanläggning.

Områdets storlek kommer också att ställa krav på nytänk när det gäller infrastruktur och hållbarhet, som smart styrning och innovativ teknik för exempelvis elektrifierade transporter och omlastning med hjälp av drönarteknik. För att spetsa och utveckla området enligt framtida krav har Castellum anställt Ulf Östermark som affärsutvecklare för Säveområdet på heltid.