Under de senaste åren har tillväxten i lönesumma på de orter Castellum är verksamt i snitt uppgått till ca 3–3,5% per år. Samtidigt har nyproduktionen per år av kontor endast stått för ca 1–1,5% av den totala andelen kontorsyta. Detta har generellt lett till historiskt låga vakansgrader i de svenska städerna, speciellt i Stockholm och Göteborg, vilket resulterat i tillväxt i marknadshyran. Under 2019 har hyresmarknaden på Castellums delmarknader i Sverige varit fortsatt positiv. Hög efterfrågan och lågt utbud på kontor leder till fortsatt låg vakansgrad och god hyrestillväxt. Medelhyran i CBD i Stockholm, Göteborg och Malmö har enligt Newsec ökat ca 7%, 4% respektive 4% under 2019. I regionstäder är efterfrågan på moderna lokaler god och hyrestillväxten i dessa städer är framför allt relaterad till nyproduktion och omflyttning till nyare fastigheter från äldre bestånd.
Stockholm–Norr
I Stockholm har hyresutvecklingen varit stark under en längre period och trenden har fortsatt även under 2019. I CBD är vakansgraden ca 1,5% och snitthyran bedöms till ca 7 200 kr/kvm, medan topphyran i enstaka kontrakt i de bästa lägena uppgår till över 9 500 kr/kvm. Den starka hyresutvecklingen och bristen på utbud i CBD har medfört att även övriga innerstaden samt närförort och Solna/Sundbyberg uppvisat en stark hyresutveckling. Övervägande del av total nyproduktion, som beräknas färdigställas i 2019–2021, sker i Solna/Sundbyberg och närförort, medan volymen är begränsad i centrala Stockholm. Uppskattningsvis är ca 50% av den volym som färdigställs under nästkommande tre år redan uthyrd. På hyresmarknaden märks en ökad efterfrågan av kontorsytor avsedda för coworking.
Hyresmarknaden i Uppsala har varit fortsatt stark under 2019, drivet av en god efterfrågan på moderna kontorslokaler samt låg vakansgrad, framförallt i de centrala delarna. Även i ytterområdena har emellertid vakanserna, som tidvis varit betydande, minskat kraftigt. Vakansgraden i CBD estimeras till under 2% och hyror har där noterats till över 3 200 kr/kvm. I Gävle har kontorshyrorna varit relativt oförändrade till något stigande under året.
Väst
I Göteborg har aktiviteten på hyresmarknaden under 2019 varit hög med ökande uthyrningsvolymer, hyrestillväxt och sjunkande vakansgrader. På kort sikt är nyproduktionen begränsad och till största delen redan uthyrd. Topphyran i Göteborg CBD uppgår nu till ca 4 000 kr/kvm i tecknade avtal i de allra bästa lägena.
I Halmstad och Borås har hyrorna för kontor varit relativt oförändrade till något stigande under året.
Öresund
I Malmö har hyrorna för moderna kontor i bra lägen justerats uppåt under 2019. Topphyror i enskilda kontrakt i de allra bästa lägena har tecknats på nivåer högre än 3 500 kr/kvm. Vakansgraden har sjunkit i flertalet delmarknader i Malmö under året. Utbudet i Malmö väntas dock öka något framöver då Newsec bedömer att en nyproduktionsvolym om ca 2,5–2,7% av kontorsstocken färdigställs i 2019 respektive 2020, jämfört med ett historiskt snitt om ca 1,5% av kontorsstocken.
I Lund har hyrorna stigit något under året, dock är vakansgraden fortfarande relativt hög. I Helsingborg har hyresutvecklingen varit något stigande under året; här pågår en omförflyttning från äldre kontor till nyproduktion och moderna lokaler.
Mitt
I Jönköping och Örebro har hyresutvecklingen varit positiv, drivet av god efterfrågan och ett aktivt näringsliv men också av högre hyresnivåer i nyproduktion.
Vad gäller Linköping, Norrköping och Västerås är efterfrågan förhållandevis hög med gradvis sjunkande vakansgrader. Vakanser finns framförallt i det äldre beståndet och i B-lägen medan efterfrågan är god på moderna och yteffektiva lokaler, där stigande hyresnivåer noteras.
I Växjö har hyresnivåerna varit relativt stabila till något stigande under året.
Köpenhamn
I Köpenhamn har hyran i CBD under 2019 ökat med ca 2–3%. Moderna kontor i attraktiva lägen i Köpenhamn har ett tryck uppåt på hyrorna. Dock utgör den stora tillgången på mark och byggrätter i och kring staden en begränsande faktor för hyrespotentialen. Under 2019 öppnade den ca 16 km nya tunnelbanelinjen M3 Cityringen som ansluter Vesterbro, Nørrebro och Østerbro med Frederiksberg och historiska citykärnan. I fastigheter nära de nya tunnelbanestationerna är hyrestillväxten god.
Helsingfors
Hyran för kontor i CBD i Helsingfors har fortsatt att öka under 2019 med ca 4% till nya rekordnivåer. Stark efterfrågan har spridit sig från CBD i Helsingfors till omgivande områden, med hyresökningar som följd. Pasila och Kalasatama är exempel på områden som genomgår betydande utvecklingsaktivitet vilket också gynnar närliggande områden som Vallila och Sörnäinen. Vakansgraden i mer sekundära områden samt i fastigheter av lägre kvalitet är dock fortsatt hög.
Nyproduktion kontor
Källa: Newsec
Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna
Källa: Newsec, JLL, KTI